沈阳政兴房屋地产开发有限公司发展战略研究.docVIP

本文由Q8pFWcqJes贡献 doc文档可能在WAP端浏览体验不佳。建议您优先选择TXT，或下载源文件到本机查看。 3A 学习网中国最专业的学习网站 沈阳政兴房地产开发有限公司发展战略研究 采、被腐蚀、被淹 没、被荒芜，但其在地球表面上指定的位置是永远存在的。这种特征决定了房地产可以 和资源类商品及金融产品一样来交易，而不会由于其使用性能的迅速降低导致丧失其价 北京咬通大学专业 值，也表明了房地产价值中土地因素的重要性。 房地产除了有其自然属性外，作为商品有其经济特征，其经济特征是与自然属性相 平行的另外一个范畴，即其自然属性的经济表征。 房地产的经济特征第一表现为房地产的稀缺性。由于土地的数量是恒定的，每一处 土地的位置都是唯一的。房地产的经济特征的第二点表现为其经济寿命长。虽然房产没 有土地的不可磨灭性，但一般都具有很长的使用期限。房地产的经济特征的第三点表现 为其位置性。这种特征说明房地产的位置与周围环境和周围土地用途的相互关系。 2.1.2 房地产市场的特点 房地产市场在很多方面与其他商品的市场不一样。这些差别是由于房地产的价值、 政府在市场中的角色以及人们获得资产方式和人们希望资产带来的效用等因素造成的。 3A 学习网中国最专业的学习网站 3A 学习网中国最专业的学习网站 从商品角度和金融角度来看，房地产含有大量价值，获得房地产需要大量的支出或资金 投入。因此，金融机构、金融市场的变化，财政与货币政策的调整，对房地产造成的影 响比对其他任何商品影响都更加显著。 在房地产市场，以税收、投资刺激、土地政策和房地产使用及转让管制等形式实现 的政府干预比其他绝大多数市场都多。 房地产的双重性质使房地产既代表一项投资又代表使用。房地产所有权意味着使 用、投资甚至社会地位，其投资因素是因为房地产具有抗通货膨胀的效果，在某些情况 下，房地产的所有权可以作为一种金融安全的工具。既然房地产有着金融资产的特性， 因此房地产市场和其他股票、期货等金融市场一样，存在着投机因素。如表 2.1 与其他 理财产品比较。 表 2.1 房地产与其他主要投资理财工具比较 投资工具获利性风险性变现性便利性专业技术评估 股票高高高高中风险高、进场易 黄金中中高高高保值不生息、专业知识 古玩中高低低高有市无价、专业知识 存款债券低低高高低增值差、无专业知识 房产高低低低低获利稳高、风险较低 房地产作为一种重要的基础设施，具有先导性，与其它行业的相关程度很大，其 开发及市场运作对国家的经济\n 策来影响房地产市场的发展。 房地产市场可以影响我们生活的各个方面，而不仅仅是经济生活。 2. 1.3 房地产开发 房地产开发是一种周期性很强的活动，它与市场的经济状况密切相关，也对整个经 济发展状况起到一定的影响作用。房地产开发过程根据房地产的特点划分为七个主要阶 段，各阶段本身又是紧密联系的。第一阶段是想法的形成。第二阶段是完善想法。第三 阶段是可行性研究及设计阶段。第四阶段是项目参与各方的权利、义务将转变为书面协 北京专业 议。第五阶段是签订各项合同，项目开始建设。第六阶段是试营业阶段。第七阶段是资 产管理。房地产的开发过程必须由一个开发团队来完成，这个团队参与开发可能有各自 不同的目标和原因，并且在开发过程中起到不同的作用，但其最终的目的是房地产项目 的成功.房地产开发过程中，团队的参与者主要包括房地产开发商、投资者、策划及设 计人员、承包商、管理者及最终用户等几部分。 2.2 房地产企业的特性 从本章前面的论述，我们可以概括出房地产企业所具有的特性。 1、区域性较强，企业间竞争不完全 房地产的不可移动性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用、消费，受制于其 所在的空间环境，不像普通商品可以在各地之间调剂余缺，原料地、生产地、销售地和 消费地可以各不相同。房地产的不可移动性决定了房地产市场是区域性的市场，其供求 状况、价格水平和价格走势都在区域内决定。这样房地产企业的开发经营活动也由此和 区域密不可分。一个房地产企业了解某个区域市场，在区域内有大量的土地储备和上层 关系资源，经营状况可能比较理想，然而在区域扩张时，必须审慎地对新的区域进行充 分的研究，否则会陷入步履维艰的境地。房地产的不可移动性还产生了它的另一个特性 一独一无二性。这个世界上没有两个完全一样的房地产项目。产品\n 配和划拨制度。 1957-1978 年中 国房地产业受到严格限制，从 1956 年起，在全国各城市开展了房地产行业的社会主义 3A 学习网中国最专业的学习网站 3A 学习网中国最专业的学习网站 改造。至 1964 年，基本上消灭了房屋租赁中的资本主义经营.此时的城市土地实际上 已归属于国家，并实行无偿、无限