万科团体融资商业计划书.ppt

万科集团 企业简介 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，证券简称：万科A、证券代码：000002。公司总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心。现任董事长为王石，总经理为郁亮。 成立日期：1984-5 上市日期：1993-05-28 发行价格：10.53元 上市保荐人:国泰君安证券股份有限公司 发行数量：4500.00万股 企业简介 万科是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。 营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。 主营业务 成立之初，万科是日本著名电器品牌索尼的产品代理商。1988年万科才开始涉足房地产业，初涉足房地产业时确立的以服务为突破点，借鉴SONY的客户服务理念，在全国首创“物业管理”概念，并形成了一套超前的物业管理模式。1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。 市场潜力及占有策略 截止到2010年6月30日，公司总资产为1605.1亿元人民币。2010年上半年，公司实现销售面积和销售金额分别为320.2万平方米和367.7亿元，销售金额同比增长19.5%。公司销售额占全国商品住宅成交额的比例为 2.18%，在 15个城市的占有率排名较 09年上升，其中，在北京、天津、青岛等城市的排名升至市场第一，在深圳、无锡、沈阳、武汉、镇江等城市继续保持市场占有率第一的位置。目前万科业务已经扩展到42个大中城市，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海湾区域和中西部区域四大城市经济圈为中心的发展策略。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并为投资者带来了稳定增长的回报。 主要竞争对手 据2011年中国房地产企业排行来看万科依然坐拥房地产第一把交椅。另外前５位的房地产企业分别为： 2 恒大地产集团有限公司 3 保利房地产（集团)股份有限公司 4 上海绿地（集团）有限公司 5 大连万达集团股份有限公司  保利房地产（集团)股份有限公司 在这里我就介绍一下保利地产，因为我个人认为它对万科的威胁最大．原因就是它有着深厚的央企背景。该企业实际控制人为中国保利集团，是解放军总参谋部为背景的国资委直属国有独资公司。部分集团高层政府背景深厚，贺平——中国保利集团公司副董事长，总经理，总参装备部少将（少将贺彪之子，邓小平女婿），王小朝——中国保利集团公司董事，副总经理（杨尚昆女婿），叶选廉——解放军总参保利公司负责人（叶剑英之子） 保利房地产（集团)股份有限公司 保利的市场占有率虽仍低于万科，但增长率比万科高的多，在近年有望超越 保利与万科拥有基本相同的愿景，相似的目标体系 保利在一线城市选择地毯式的市场范围，在二三线城市选择延伸式的市场范围，与万科展开正面竞争 保利以项目地位及市场需求为基础，灵活选择竞争策略，兼顾了低成本和差异化，复合式营销模式确保销路，实现公司产品的快速销售周转 万科的营销 万科研究了全世界很多优秀公司的管理模式发现无论哪家公司，在他们的价值观中都有一条，那就是 “以客户为中心”。这些优秀企业对消费者态度是敬畏，而不是利用。优秀企业强调给客户带来价值，而不只是让客户满意，比如万科选取的标杆帕尔迪，强调的价值观是“让客户惊喜”。由此，万科似乎找到了一条既拥有独特竞争优势，同时又能够保持公司灵活性的办法，那就是从过去以产品为核心的运营体系，转向以细分客户价值为中心的运营体系。 万科的营销 所谓以客户为中心的运营体系，讲的是万科不再以职业，收入，年龄等这类“物理”方式去把握客户，而是根据客户的内在价值以及不同的生命周期去把握客户。为此，万科把自己的客户细分为五类：一，注重自我享受的职业新锐，二，价格敏感的务实家庭，三，注重家庭的望子成龙家庭，四，关心健康的幸福晚年家庭，五，彰显地位的成功家庭。精细化细分客户，从而针对不同客户的价值去建不同类别的产品，在不同类别的产品中在此基础上，从产品（项目）盈利机会，市场机会，土地利用，客户满意四方面提出运营解决方案，建立与客户需求相对应的梯度产品项目系列。 万科的营销 在房地产行业流传着这么一句话，房地产项目的竞争力是什么？地段，地段，还是地段。可见房地产公司对土地的依赖程度，问题是，土地又是由谁决定的呢？当然是政府，但现在中国的房地产行业正在进入理性时代，房地产公司之间的竞争，将从不规范走向规范，从依赖土地资源走向依靠对土地价