平安桐乡乌镇项目整体定位报告前期策划项目定位.doc

平安桐乡乌镇项目整体定位报告_前期策划_项目定位 2011 报 告 目 录 Submits list 第一部分 产品定位 第二部分 产品建议 第三部分 客户定位 产品定位 1 酒店民宿定位 详细市场情况请见附件 乌镇区域内区国内高级品牌酒店缺乏，国际品牌酒店无供应，市场机会较大。 市场机会判定 本案规划引进国际顶级酒店品牌，打造区域酒店的最高层次产品， 目前乌镇星级酒店标准打造的仅有 17 家，其中挂牌三星 3 家，挂牌 5 星仅有 1 家，其余均为未挂牌星级标准打造或景区限制。 本案搭配建造民宿产品，因此我们以市场唯一在售的产权式酒店作为参考， 假日酒店于 2011 年 11 月开盘，主力面积 30 ㎡，主力均价 10000 元 / ㎡，目前去化 60% 左右，客户以上海、杭州等投资客户为主，前三年投资回报率分别为 6% 、 7% 、 8% ，三年以后保底 8% ，按占有比例的营业额分成； 乌镇区域内产权式酒店初步涌现，市场接受度良好，以周边区域投资客户为主，同时投资回报率较高，产权酒店经营风险较小。 经营风险判定 民宿品质判定 本案名宿定位 3 星级 -4 星级之间， 4 星级标准服务， 3 星级价格，因此我们对比现有市场的三、四星级酒店进行比较。 本案民宿产品依附国际顶级酒店，高规格定位，打造从品质、档次、调性上均区隔于乌镇乃至长三角区域的特色产