瑞安集团佛山新广场酒店项目策划报告.docVIP

瑞安集团 佛山新广场项目策划 2008年1月 企业期望与项目资源条件： 新广场是整体项目的重要启动极，是奠定后期商业发展基调的重要一步 瑞安希望延续瑞安企业的品牌效应，树立区域形象，带动后续开发，提升项目辐射力 新广场： 占地：1.39万㎡，建面：5.2万㎡ 零售：2.2万㎡，酒店：3万㎡ 新天地 项目发展的动态目标 近期目标（新广场） 中远期目标（新天地） 竞争优势功能（新天地） 进一步巩固区域市场，增强区域辐射力 强化首期启动功能的集聚效应，相互延伸、相互配合发展 特色功能启动项目 整体项目的重要启动极，为后期商业发展奠定品质形象基调 制造焦点效应，带动消费 以吸引区域内消费为主，吸引跨区域消费为辅 项目面临的市场机会？ 同业竞争趋势 区域消费特征 广佛融合的消费动态发展特征？ 广佛产业的发展 广州外溢消费特征 Part 1 祖庙商圈发展趋势分析 祖庙商圈的城市中心性优势依然突出 祖庙商圈客流量最大 消费者对祖庙商圈认同度最高达38% 品牌商户认同度高 祖庙商圈租金水平处于领先地位 多数商家选择进入佛山市场或开旗舰店都会优先考虑祖庙商圈 如G2000，JACK￡JONES，汉崇等 聚集外省各类品牌 如鸿星尔克等外省知名品牌 如浙江三彩服饰等 16% 12% 38% 消费者认同度 约20－40人次/分钟 季华商圈 约30－60人次/分钟 南海商圈 约40－110人次/分钟 客流量 祖庙商圈 项目名称 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 100-150 人民路商铺 130-180 建新路 40-50 顺联广场2F 60-70 顺联广场1F 80-200 天佑城1F 顺德商圈 150-200 佑一城 250-300 南海广场 300-400 南海广场1F 300-400 南海大道街铺 400-600 嘉信茂广场1F 南海商圈 60-70 流行前线3F 70-80 东建世纪广场3F 80-100 东建世纪广场2F 季华商圈 200-300 东方广场1F 东方广场商圈 60-80 百花新翼2F 100-300 百花广场3F 500-800 百花广场1F 800-1000 祖庙街铺 祖庙商圈 租金（平方米/月）按建筑面积 祖庙商圈处于升级调整期 兴华商场、百花广场都在进行装修及品牌升级，引进更多国际知名的休闲运动品牌，以提升档次 旗舰店、形象店等店铺出现，更加注重展示面和形象 原来铺位划分多数以40-60㎡为主 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 国内外品牌 NIKE 李宁 G2000 U2 GIORDANO Belle TATA…… 国际知名品牌 Jackamp;Jones旗舰店 220平方米 Adidas全新形象店 200平方米 Levi’s首家专卖店 120平方米 “休闲运动”业种比例调整明显 祖庙商圈休闲运动类业种比例提升 兴华商场、百花广场都扩大休闲运动服饰区，并设置主题专区进行推广 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 百花广场经营业种比例 兴华广场经营业种比例 商业格局多元化发展 本项目 祖庙 市委 市政府 佛山宾馆 市环保局 市民政局 兴华商场 百花广场 梁园 东方广场 祖庙路 旅游景点 政府机关 五星级酒店 购物商场 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 祖庙商圈是以兴华商场、百花广场为龙头，带动祖庙路街铺（约1公里长）而形成的商圈 东方广场距祖庙不足10分钟车程，未来新天地项目开发，将进一步促进祖庙商圈与东方广场的整合做大市场蛋糕，经营商户及消费者更趋多元化 祖庙商圈边缘新兴大型购物中心——东方广场 以大超市、大百货、大型餐饮和大众娱 乐设施的吸引力较大，购物以满足一般 消费者的中档和中低档消费为主 业态业种 东方美食坊、大地影院、新地KTV 餐饮休闲 2003年 开业时间 购物：餐饮：休闲娱乐 7：2：1 功能比例 主力商户 分区 规模 吉之岛、好又多、屈臣氏 明珠百货、东方书城 分10个主题区 约11万平方米 东方广场 消费者对东方广场不同区域的消费偏好 数据来源：恒昌顾问行业调访综合 祖庙商圈集聚多元消费客群 本项目 祖庙 市委 市政府 佛山宾馆 市环保局 市民政局 兴华商场 百花广场 梁园 东方广场 祖庙路 旅游人群 政府人群 商务人群 购物人群 祖庙商圈集聚大量优质客群，消费力强 兴华商场、百花广场、祖庙路街铺，平时和周末、节假日购物的消费者，其中1940岁年轻人最多 百花广场等高知名度写字楼，通勤的金融、IT、贸易等企业高级管理人员和白领，其中45岁以下年轻人占80% 五星级酒店佛山宾馆，常年接待的高端商务人士及外籍人士，其中港澳台和外籍人士占约50% 佛山市委、市政府、市环保局、市民政局等政府机构机关领导和高级公务员 著名旅游景点祖庙，每天吸引的国内各地旅游者；港澳台、东南亚、海外华侨；外籍人