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陈美玲：新型园区将成市场热点 随着产业园区相关功能的逐步完善，园区不再只承载单一的办公及厂房功能，而是逐步向综合服务型功能 区转变 仲量联行工业部董事陈美玲 近年来，传统地产开发商及外资工业地产商纷纷加入中国产业地 产的“淘金”行列，工业地产投资热潮方兴未艾。仲量联行工业部董 事陈美玲在接受中国房地产报专访时表示，由于有限的资源和旺盛的 需求，产业地产正在由此前的买方市场逐步转向卖方市场，其中高附 加值的新型产业园区以及产业集群的多元化发展，将成为未来产业地 产市场的新热点。 中国房地产报：在住宅市场受宏观调控抑制、商业地产门槛不断 提高等分流效应下，产业地产近年来逐渐成为了市场投资者的新宠。 作为在这个领域从业多年的专业人士，你如何看待中国产业地产的发 展状况？ 陈美玲：在全国经济以及产业结构深入调整阶段的大环境下，工 业地产的租金水平正逐年提高。根据仲量联行 2013年第一季度的北 京工业地产报告数据显示，自 2008年以来，北京地区产业园区的有 效租金成交价格已经实现了 50 %左右的涨幅。 同时，一线城市核心商圈的租赁价格上涨，也间接推动了工业园 区需求量的上涨。不少企业开始相继调整自身发展战略，逐步向北京 成熟的商业园区甚至北京外围的廊坊、天津等地转移，并希望藉此达 到节约成本和享受政府扶持政策的目的。 工业地产项目因其相对较低的单位价格以及非调控关注的产品 特性，势必会吸引投资者的青睐。同时，虽然产业园区单位价格偏低， 但是由于体量较大，因此成交总价偏高，无形中提高了工业地产市场 的交易门槛。 此外，工业地产项目整体投资回报周期相对较长的特性，也使得 工业地产领域处于长期稳定发展的态势，不会出现住宅及商业地产那 样大起大落的局面。 中国房地产报：当前的市场内，外资工业地产开发商与国内工业 地产开发商的发展模式存在怎样的异同？二者是否存在直接竞争关 系？ 陈美玲：国内的工业地产开发商采用的是多元化产品类型及单一 盈利模式的开发模式，它们偏向于选择多种产品类型并行开发的方 式，而非拘泥于单一的产业或物业类型。 相较而言，外资工业地产开发企业往往专注于单一物业类型，专 业性也更强。普洛斯、嘉民、腾飞、丰树等企业，都是单一物业类型 加多元化盈利模式的典型。 外资企业对物业的经营方式往往表现得更加多元化，也会采取定 制化建设、自持、租赁、销售等更加多元的盈利组合方式。而国内工 业地产开发商的盈利组合方式则相对单一，在盈利灵活性方面略显不 足。 外资进入中国市场，面对不同的操作程序与手法，会对中国特有 的拿地方式等表现得不太适应。但这些外资企业会选择与本土开发商 进行合作，共同开发产品。不少外资企业与国内房地产开发商都有直 接的股份制合作关系，而这一合作趋势正在逐渐加强，二者并不存在 项目层面上的直接竞争关系。 同时，中国整体的仓储物流市场供应量严重不足，而市场需求量 增长迅猛，不少外资企业由此看到了未来市场巨大的发展空间，于是 纷纷加码在华投资。近年来，无论从投资规模还是从开发体量等整体 表现来看，外资工业地产投资都达到了前所未有的活跃程度。 中国房地产报：未来哪些因素可能制约工业地产的发展？ 陈美玲：首先要明确，工业地产的专业性使其市场整体波动性较 住宅地产、商业地产更不明显。 厘清这一点之后可以发现，工业地产的发展受限的因素有以下几 方面：首先，日益稀缺的土地资源，使得未来的发展空间略显不足； 其次，信息体系的不完善以及信息披露机制的不完备往往使得园区运 营出现一定的困难；再次，园区间产业规划的不明确使得产业之间的 划分并不明晰，这就造成了某些园区之间出现了严重的重复发展与重 叠竞争局面。此外，国内专注于工业领域的专业团队及优秀人才的不 足，也将限制工业市场未来的发展。 中国房地产报：未来工业地产的发展会呈现什么新趋势？ 陈美玲：国际金融危机后，在中国经济复苏和商业地产市场繁荣 的双重利好下，一线城市核心区写字楼的租赁价格表现为持续攀升的 趋势。例如，其中北京中心商务区的写字楼租金价格自 2009年以来 涨幅超过 110%。与此同时，中心商务区内的土地供应则在持续减少， 土地成本也处在不断攀升的状态。在这样的大环境下，全国一线城市 核心区的写字楼租金价格在未来 4~5年并不会出现明显的下行趋势。 因此，越来越多的中小型企业及急需扩大