佛山市天晟海琴湾整合营销推广方案.ppt

整合营销核心目标 市場分析 别墅市场概况 佛山别墅项目分成三大版块: 禅城中心区、顺德区、南海区 热销项目： 禅城中心区：碧桂花城、佛山奥园销售火爆； 顺德区：半岛碧桂园销售理想； 南海区：祈福南湾半岛、南海雅居乐销售一般； 启示： 上述项目取得不俗的销售成绩，主要是综合水平较高、强大品牌形象支持、地域交通优势出，满足常住需求，而其他项目则未能跳出同质化竞争（纯渡假型），导至销售期相对过长。 未来竞争趋势 1、发展商开发思路将转变，对前期的市场分析、定位、调研更加细致入微，谨慎入市。 2、规划建设、产品户型、空间外观等设计将注入更多人性化理念，更具亲和力，创新精神将起到主导作用。 3、从广、佛两地的别墅市场对比，经济型别墅将有较大的市场空间，豪宅型高档产品还没达到市场的需求量，且今后高档市场还会继续增强，功能化、个性化、品位、内涵还需进一步提高。 4、物业管理水平将会更加注重安全性及私密性，更贴近业主的生活需求。 5、使用功能上不再是单一的渡假功能，常住型、商务型、投资型需求突显。 6、一些老项目正重新调整策略，改变产品结构，提高产品的市场竞争力。 目标消费群锁定 目标消费群锁定 目标消费群锁定 本案SWOT分析 竞争区隔指引——优势 本案SWOT分析 竞争区隔指引——劣势 本案SWOT分析 竞争区隔指引——机会 市场启示： 根据项目位于三大工业园区中间，缺乏高层次商务社交配套，准确锁定该目标消费需求（商务、社交、投资）的不同置业心理，量身打造能发挥独特核心价值的优越的产品。 根据项目实际定位，围绕地块、环境进行规划，注重自然景观的利用价值和外延价值的深度挖掘。 我们如何整合核心价值 博鳌效应 博鳌效应——最成功的商务社交物业案例 博鳌效应——最成功的商务社交物业案例 博鳌效应——最成功的商务社交物业案例 博鳌效应——最成功的商务社交物业案例 博鳌效应——最成功的商务社交物业案例 博鳌效应——最成功的商务社交物业案例 市场策略锁定 推广部署 总体策略 依托项目位于三大科技产业园的核心位置，全力拓展金沙、狮山、丹灶为主三大区域的目标市场 打响天晟房地产品牌，建立复合型别墅概念，建立商务、社交的价值体系 采用形象差异化策略，提升项目档次、感观、性价比； 采用产品差异化策略，突出自然、纯活水、户型、园林、配套与服务的产品优势； 采用“经济论坛”营销策略，通过联动政府、三大科技产业园、龙头行业，不断举办不同主题的“经济论坛”，针对性开发目标买家； 采用大盘销售策略，在每个阶段不断制造市场焦点、热销神话。 推广策略部署 推广策略部署 推广策略部署 推广策略部署 推广策略部署 战略实施 经济峰会操作 各行业论坛操作 点对点式优惠套餐操作 点对点式优惠套餐操作 游艇会入会 与别墅销售联动 与商务别墅联动 香港生活力促进局·简介 香港生活力促进局·特点 香港生活力促进局·功能 香港生活力促进局·实力资源 香港生活力促进局服务 案例 案例 年度推货铺排 费用预算 费用构成 推广费用：约2%（按销售15亿计，约3000万元） 主要包括：广告推广费用、媒体推广费用、公关活动费用、包装费用 媒介渠道 媒介渠道 媒介渠道 媒介渠道 博鳌奇迹带来了土地升值…… 05年，“博鳌VIP别墅拍卖会”共吸引了30余位买家到场，11套别墅的起拍价从 180万元至1000万元不等，总成交价为4167万元。 某企业最终以1500万元拥有了泰国总理他信下榻过的这套别墅。公司是一家民 营企业，公司希望购买博鳌官邸别墅在博鳌亚洲论坛上展示自己的品牌形象。 有关人士说：“博鳌亚洲论坛官邸别墅是一种特殊的商务物业，完全不能等同于一 般的产品，它具有知名度、身份识别性、资源稀缺性、唯一性和不可复制性，是一种高附加值产品”。 将天晟·海琴湾打造成为华南区首席 ——国际商务别墅—— 开盘前，以商务配套为基础，打造三大区域行业交流平台； 利用社会资源优势，召集几大工业园区高端客户，组织各类行业论坛； 同时启动四星级酒店与多功能商务别墅（示范单位） 同时，启动佛山首个游艇会俱乐部； 步骤一：打造高质素商务社交环境 启动游艇会、高尔夫球场、四星酒店等主要商务配套对外经营； 完善主要商务配套与区内外环境配套； 提前导入高质素物业或酒店服务； 点对点针对各行业龙头，采用商务套餐优惠方式，举行各企业商务活动 利用社会资源（政府、园区、工商与经济界、学界与商会等部门） 步骤二：制造并炒作社会热点 组织并邀请高层次知名人士举行一次大型峰会； 同时，游艇会招募会员； （套餐包括：场地租用、餐饮、酒店及示范别墅住宿、商务培训活动） 政府牵头举办各行业论坛； 配合峰会，采取酒会、高夫尔名人赛、音乐会与名人汇等形式， 邀请周边知名企业、政府要