长沙大盘观察144214536培训讲解.pptVIP

长沙房地产市场观察;一、宏观发展背景分析 1、经济发展状况 2、产业发展状况 3、产业宏观政策 二、长沙房地产市场分析 1、长沙经济、人口发展状况 2、长沙规划及发展 3、长沙市场状况 4、发展形式预测 三、长沙大盘研究;宏观发展背景分析; 经济发展前景看好,推动住宅产业持续高涨;游资大量进入楼市; 1、高速发展的国内经济大环境和不断推进的城市化进程以及人们不断提升的 居住品质要求都极大促进了房地产市场的发展； 2、与此同时，国际投资资本和国内闲散资金的大量进入炒作，推动了房地产 市场的发展，成为国内部分城市房地产市场产生泡沫的幕后推手，形成了 房地产市场的不稳定因素。 真实的刚性需求和炒作的虚假需求共同形成了近几年来房地产市场飞速发展的两大主力因素。;我国房地产的发展规律： 我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发展模式，一般而言为发展5年，调整2年的发展趋势。 1、第一个阶段（1989-1993年）：我国房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）； 2、第二个阶段（1998-2004） ：1998年之后的长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发；2004-2007年界定为第2个小型调整期； 3、第三个阶段（2006-2010）：这5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进入调整期，预计2011-2012 （历时2年）将成为第3个小型调整期。;1、房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。 2、房地产开发商到处跑马圈地，很多大开发商大量、高价囤积土地资源。 3、大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。 4、大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。 5、银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。 ;1、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击 在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高位的一线城市受到较大冲击。?;1. 2006年房地产调控政策一览;2、2007上半年房地产新政一览; 严格规范住房消费贷款管理 银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍 严格土地资源管理 建设用地使用证必须完全付清土地款后方可发放。土地使用证不能分期放发。;要点1：购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的 改善型购房没有太大影响。 要点2：对中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加使购买成本增加，迫使一部分投资者退出市场。 要点3：对旺盛的市场需求将起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场 购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升。 要点4：第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，这样很有可能增 加90平米以下存量房的交易量。 要点5：将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款 利率上浮幅度也会更大。 要点6：前阶段为了应对结构调整，一些项目推出拼接户型 ，“第二套”界定以家庭为单位，将对未来即将入 市的拼接户型的销售造成一定影响。目前通常采用的方法是在发展商配合下同时在2家银行做按 揭，但今后银行是否会针对这一情况制定相关措施尚不可知。;07年10月后调控政策的影响分析：; 1、在国内经济形势持续向好的大背景下，房地产业仍将得到蓬勃的反展。 2、但在经历了2007年的疯狂后国家从闲置土地清算、开发周期、开发贷款、销售条件、 按揭贷款条件等从开发到销售的各个环节推出了完备而严厉的调控政策，在这些政策 的综合影响下，房地产业增长的幅度将有所放缓，但长远而言仍将处于上升阶段。 3、 受资金压力、国家对开发周期的限制、对闲置土地的清算等因素的影响，全国许多 主要城市未来一年的推盘量将达到过去几年年度总