中原_广东深圳龙岗东都花园二期营销报告书_218p_2018年.ppt

东都花园项目营销报告;目录;; 根据《深圳市城市总体规划（2007-2020）》。深圳在空间规划上将实行“南北贯通，西联东拓”的策略。 其中“南北贯通”目的是进一步贯通深圳与南部的香港，北部的广东、东莞、惠州等城市的联系，构建西部发展轴、中部发展轴、东部发展轴三条面向区域的城市发展轴，强化珠三角区域发展的“脊梁”。 其中东部发展轴是惠—深—港区域性产业聚合发展走廊，主要承担高新技术产业和先进制造业等功能。充分发挥中心区的辐射功能，重点建设大运新城、坪山新城，以及东部通道、莲塘口岸、深惠城际线等重点交通基础设施，进一步提升龙岗中心服务功能和大工业区发展水平。; 主中心为龙岗中心组团中心区，位于龙城片区范围内，为城市生活区重要组成部分，由现有的龙岗区人民政府、龙城广场、世贸商业中心等重要景观建筑组成，规划建设成为辐射龙岗中心组团周边地区的优质城市中心生活区； 副中心一为以龙城片区西区为主体的综合服务中心。该中心将依托高起点、高标准的深圳市奥体中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的体育新城； 副中心二为以龙岗街道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心。该次中心区承担了龙岗片区的生活配套及商业服务功能，为龙岗中心组团的重要商业服务片区。;龙岗中心组团规划四个功能明晰的分区： 1.城市商贸功能区 依托龙城、龙岗原有老墟镇重点发展商务办公、会展、金融和房地产等综合服务功能，整合现状用地和调整原有规划用地功能形成服务于深圳市东部区域的综合配套服务区； 2.城市新区功能区 包括龙城西区，该中心将依托高起点、高标准的深圳市奥体中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体的，服务于整个深圳市的奥体新城； 3.城市更新功能区 主要为龙岗龙西-五联和龙东-同乐老城区，实现三个转变：调整现有零散商业，对旧城区的工业进行用地置换，对旧居住区进行改造； 4.产业拓展功能区 主要为坪地片区、宝龙片区，重点发展现代制造业和科技型、城市型工业; 交通规划目标：增设新的交通干线及大型??外交通设施，建立以轨道为主轴，以高快速路、主干道为骨架，次干道、支路为补充的完善、协调和高效的综合交通运输体系； 轨道交通体系：地铁 3 号线从特区内东门至龙兴街，连接罗湖与龙岗；地铁 3 号线 A 线为东北向城际联络线，线路长度 16.6km ，起点为龙兴街站，联络龙岗中心城－坪山－大工业区，并与惠州城市轨道交通体系衔接，地铁 3 号线 B 支线为远景规划支线，线路由龙岗中心城－坪山－葵涌； 高速公路体系：片区高速公路有：深惠高速公路、深汕高速公路、惠盐高速公路改线（东部通道），现状水官高速公路远期改为城市快速路。 建立起比较完善的公交网络，达到每万人拥有 8 辆公交标准车的水平。中心组团 2010 年规划配备公交车辆约 600 辆。;大龙城与深圳特区联系：与特区内联系以水官高速、机荷高速、深惠路为主；但进入龙城的必经之路龙翔大道和深惠路通畅性差，是目前交通症结所在。;龙岗中心组团规划——交通规划（深惠路改造）;龙岗中心组团规划——交通规划（龙翔大道及水官高速，龙翔大道正在改建为双向8车道高级沥青路面，而水官高速扩建，远期也将改为免费快速干道）;龙岗中心组团规划——交通规划（地铁三号线，龙岗未来交通的核心轴，无缝连接大龙城与市区）;龙岗中心组团规划——深、惠、莞半小时生活圈将形成，龙岗中心城核心地位突显;;龙岗中心城：龙岗中心组团的核心区域，是整个龙岗区的政治、经济、文化中心，是与宝安中西区并列的关外两大中心之一;龙岗中心城用地规划;龙岗中心城区域交通;龙岗中心城配套资源;龙岗中心城分区规划：分为龙岗中心城中心区、回龙埔及龙城公园、大运新城、爱联片区和吉祥路片区，本项目属于吉祥路片区;龙岗中心城SWOT分析;;;龙岗中心城房地产市场启动期——时间：1997-2003年；特点：龙岗中心城东北部;龙岗中心城房地产市场发展期——时间：2003-2007年；特点：龙岗中心城北部、西部;龙岗中心城房地产市场成熟期——时间：2007年发展至今；特点：遍地开花。本项目是龙岗中心城房地产市场成熟期的继续;深圳住宅一手市场供应面积近年来呈现逐步减少的趋势，但龙岗区供应比较稳定，所占全市比重逐步增加，2010前三季度占比超过全市的40%;深圳住宅一手市场成交面积近年来受政策影响振幅较大，龙岗区占全市比重逐步增加，截至2010前三季度占比超过41%;深圳住宅一手市场成交均价近年来呈现逐步上升的趋势，但龙岗区市场均价一直处于全市价格洼地，而且与全市平均水平的差额逐步扩大;品牌开发商逐步进入龙岗区市场，龙岗逐步成为深圳房地产市场的焦点和热点区域; 龙岗是深圳房地产市场供应量最大的区域，而且所占全市比重逐