中原_深圳龙华泰华地块可行性研究分析报告_60PPT.pptVIP

龙华地块可行性研究报告;思维导图;“本地块”所属区域是政府全新打造的四大新城：龙华新城;※二线拓展区核心区域：依托大型交通配套资源，如本地块、莱蒙、中航、鹏润达等项目，客户主要以首次或改善性置业刚性需求客户为主。 ※二线拓展区关口区域：依托水库自然资源和中部轴线发展优势，成为未来重要低密度豪宅版块，如水榭山、圣莫丽斯、星河丹堤、溪山等，以二次置业，换房，追求舒适的客户为主。 ※龙华老城区：主要依靠旧改或者见缝插针等形式开发中大户型项目。如弓村项目。;思维导图;区域发展总体特征;※成交量：上半年，龙华成交量为宝安区域的成交量之首，1-5月份占宝安区域成交量的20%左右，近期受大环境市场回暖影响，成交量有逐步攀升之势； ※成交均价：中高档项目金地梅陇镇精装修单位均价已涨到12000元/平方米，近期销售较为活跃。剩余部分优质产品达到13000-14000，但销售情况一般。另外片区另一中高档项目世纪春城价位也在11000元/平方米，成交较活跃。片区其它普通住宅项目价格都均在10000元/平方米左右； ※销售速度：金地梅陇镇、世纪春城剩余货量不多，并且多为优质单位，在市场回暖的影响下，在均价普遍有所提升的情况下，目前仍以每周25-30套速度消化；第五园近期推出叠拼单位，开盘两周消化90%。;成长价值 最具成长潜力的区域;思维导图; 15年后—配套完善成熟 地铁5号线： 轻轨11号线： 地铁6号线： 大量商业体量启动 更多国际品牌发展商进驻 ;;结论：深圳最具发展潜力区域 1、离市区最近（深圳后花园）； 2、规划起点高，纯粹区域，都市感强，代表深圳未来城市发展方向； 3、交通非常便捷（新龙大道、福龙大道、龙华人民路、梅陇路、地铁四号线等）； 4、同类产品与关内存在较大的价格差距，具备竞争优势； 5、未来供应规模最集中的热点区域； 6、楼市辅助政策密集出台，看好后市。;思维导图;※二线拓展区中心区域以主流需求二、三房供应为主，销售率在83.52%左右； ※关口资源型满足二次及多次置业客户为主，供应大面积户型，销售率为79.53%左右； ※目前片区在售项目存量面积约25万平方米，中高档楼盘均价约11625。;区域住宅市场分析-二手市场;户型;罗湖;发展期;小结：未来关内客源流向趋势图分析;思维导图;;上塘站;区域;区域;竞争环境预估：存有竞争，但压力不大;片区住宅情况小结;思维导图;文化生活齐备(商业:红山站16万商业+沃尔玛等集中式商业;教育:周边数所学校) 距离2011年6月通车的地铁“红山站”仅步行10分钟;属二线拓展区北区，龙塘站、红山站辐射圈边缘地带，居住导向的城市型综合型生活区；但商业氛围不浓； 交通可达性高； 配套市政配套及各社区配套将于2010年后陆续完工。本项目在推出时区域成熟度十分有限，入伙时基本上只有部分可供使用。;片区现状—待开发的新城区，交通已初步完善;北向、西北向：民房， 无景观资源，视野受阻 临富国路有一定的噪音 影响;思维导图;;一档住宅价值;; 属于中小规模，容积率较低，但可寻求突破90/70限制； 二线拓展区北区，居住导向型生活区，近3年商业氛围不浓； 无明显资源，昭示性较好，有一定噪音影响；周边配套齐全但 项目推售时成熟度不高； 项目商业氛围有限，周边商业竞争较大； ;思维导图;1、市场定位：符合区域市场主流人群需求、代表发展商开发能力和区域发展水平所一 致的中高档住宅； 2、档次定位：区域中高档. 3、形象定位：现代都市气息的，与新城发展所一致的，由拥有成熟豪宅开发经验的实力雄厚的开发商打造的，中高端精品社区； 4、目标客户定位：以片区主流市场客户需求为主导向，若条件成熟（地块开发条件、片区发展、市场环境），部分地块进行阶段性细分市场目标客户;70-80;目前本地块区域的别墅项目;通过市场同类产品分析，验证定位： 关于house/叠拼/洋房产品 1、 house/叠拼/洋房产品由于其产品的特殊性，在客户访谈当中也发现在区域市场上存在潜在购买的客户。设置该类产品存在市场机会。 3、打造此类产品存在一定市场竞争风险，但也可取得超出普通产品的高额利润。 结论：在设置house/叠拼/洋房产品时，需考虑地块的具体素质进行合理设置，尽量通过总规布局调整出一定比例的house，可提升项目档次及价值。;;客户深度访谈;根据与中原三级地铺（金地梅陇镇分行）业务员访谈有关5月份成交的1房的客户，概况为以下特征： 现实客户： 客户群来源：福田区客户投资、龙华本地自住兼投资客户、香港人自住兼投资 目的：投资、自住 置业能力：价格仍然是他们最关注的因素。注重总价低。 潜在客户： 客户群来源：福田投资客户、龙华本地投资客户、未来新客站带来大量经商投资香港客户、外地经商人士 目的：投资、自住 置业能力：价格仍然是他们最关注的