房地产经营销售策略提报文件.pptVIP

* 汉森·香榭里——领航低碳宜居新标准 2012推广策略 第一部分：市场扫描 第二部分：自我扫描 第三部分：策略输出 第四部分：推广执行 2011 2012 历程回顾 简述： 2011年，汉森地产，挺进长春南城 面对尚未认可的区域， 可以说，这是一个全新的开始，重新的认识 从陌生到认识，再到熟悉， 需要的不仅是时间， 更需要一步一个脚印的走下去…… 新生品牌，新的项目，艰巨任务，战略合作。 2012年我们应该做什么？ 品牌：完成品牌完美落地 本案：项目口碑响彻春城 经济：销售回款资金运转 媒体：建立良好战略合作 长春市场大势 一、经济环境 二、政策环境 Part 1 供求关系 6月份供求比为：1.7:1，供求现象持续，进入7月份开发商面临下半年新一轮的客户抢夺战，势必会加大批售，在整体市场成交逐步回温下，供求将进一步缓和。 成交情况 6月份商品住宅成交面积为37.5万平（5月36.1万平），成交套数为3626套（5月3553套）。近两月商品房成交面积基本持平，限购未变，客户观望情绪仍处高位，纵然房交会期间开发商大打折扣，客户显然更加理性，整体成交涨幅较小。 一、经济环境 旧城改造：刚性居住区 新城开发：高尚宜居区 近郊： “别墅区” “南部新城” 一汽： “西新城” 集中型发展中城市 目前已逐渐形成“北部刚性居住区+南部高尚宜居区” 发展格局 一、区域经济 二、区域关系 三、区域资源 四、发展格局 区域环境分析 Part 2 图表：高新区人口变化图示 单位：万人 高新区属于新兴发展区域，原居住人口较少，增涨幅度较慢，区域以外来人口为主； 外来人口成为区域发展的主要动力之一，主要来自朝阳、汽开等传统居住区人群，因工作、住房的需求外溢高新区； 高新区另一主要人口构成以学生户口为主，主要来自吉大南校等高校； 区域内人口数量不多，但高学历人群比较聚集，人口整体素质高于其它区域。 2008-2011年工业总产值稳步增长，工业发展环境优于其它区域； 依托吉大大学，长春理工大学等高校科研优势，发展以学校重点研究课题为主的工业方向； 打造以光机所、理工大学为主的光电子产业集群，以吉林大学为主的汽车先进材料及新能源产业集群； 一、区域经济 高新南区位于长春市西南部，区域已经形成富源区的概念； 虽位于城市西南，但距城市核心区朝阳区较近，削弱距离感； 南部新城且具备一定人气，发展优势较好； 临近汽开区，截留汽开区置业外溢客群； 区域内教育资源优势明显，教育资源延伸的产业 优势，为区域发展提供强力支撑。 汽开区 城市核心区 汽车及其相关产业 南部新城 新政务区 汽开区置业客群外溢：流向绿园区、净月区、高新南区。 朝阳区属于城市核心区，城市高端楼盘聚集区；区域内待开地块较少，城市开发转向外环，客群部分外溢至与其接壤的高新南区。 市政府重点打造区域，土地陆续出让，目前缺乏支住产业，以政务为吸引力。 二、区域关系 区域内部具备人气及产业优势，外部区域客群外溢至该区域， 区域凸显“磁铁”效应，发展潜力巨大。 景观生态优势—— 水库滨湖生态公园；富强水库滨湖生态公园及沿永春河景观休闲带； 国际体育休闲公园180公顷（含水域面积52公顷）的极品生态规划，带来的景观生态资源和高品位休闲生态气息，为区域注入双重活力； 后期产品定位可适当考虑外部景观资源优势，或将内外双景； 交通优势—— 1、硅谷大街；2、前进大街；3、光谷大街；4、南四环；5、南三环 硅谷大街、光谷大街贯穿高新区，并外部连接朝阳区； 南四环、南三环是长春市主要交通枢纽。 前进大街沿伸，拉近区域距离； 高新南区对外交通联系紧密，增加外区域“移民”机会，并使区域融会贯通于其它区域，带来外部发展力量； 三、区域资源 借助景观规划及区域战略性交通落地优势， 输入外部发展力量，助力区域发展。 发展成熟区： 教育资源：吉林大学；商业资源：沃尔玛；企业资源：一汽轿车；商业资源：欧亚卖场； 规划发展区： 区域内以在建、待建项目为主；具备资源优势：八一水库；富裕河；永春河；具备产业优势：生物与医药；光电子等 动漫产业园区 汽车及零部件产业园 创意软件产业园 生物与医院产业园 光电子产业园 高品位体育休闲区 环境生态区 高知产业园区包围地块，地块客户支撑充足； 高新南区55平方公里，区域面积较小，产业集中，加速规划落地时间，区域发展、成熟短，区域发展更见特点； 产业+休闲+生态区域规划理念，提升区域富源区概念，加强区域竞争力，更具吸引外部客源的条件；“磁铁”效应有据可依； 四、发展格局 产业+休闲+生态高品质规划既截留外部客群，又促进区域发展，“磁铁”效应由早期住宅品质吸引发