影响商品住宅需求的因素研究——以北京为例(终结版).docVIP

校徽 影响商品住宅需求的因素分析 组员： 杨 威 092123 王 进 092109 赵 迪 092129 何 健 092121 曾 永 志 092128 2009-10-16 目录 摘要：住宅作为人类生存和生活资料之一，在日常生活中起着不可或缺的作用。文章首先对商品住宅的相关概念和商品住宅市场的需求特征进行了论述，接着分析了影响商品住宅需求的相关因素:国民经济水平、居民收入、居民消费结构、住宅价格、利率、人口数量和结构的变化、城市化、政策因素等等。接着文章选取相关因素，以北京商品住宅市场为例，运用多元回归方法对影响商品住宅需求的因素进行了定量分析。最后，根据定性和定量分析，提出了几点商品住宅市场发展的建议。 关键词： 商品住宅 需求 回归分析 商品房是指具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)开发经营的住宅,主要包括三种类型：住宅、办公用房、商业用房。由于我国长期以来在住宅体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才在我国出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。另外，从法律角度来分析，商品房是指按法律、法规及有关规定可在市场上自由交易，不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等。但不包括公有房屋、廉租住宅、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。出售、出租给使用者，仅供居住用的房屋 3.1 经济因素 经济因素是影响房地产市场供求的核心因素，一般指经济发展程度、居民收入、储蓄的多少、国家财政与金融状况、物价水平等等。总的看来，经济发展程度越高，居民收入和储蓄稳步上升，国家财政与金融状况良好，物价相对稳定，人们的消费更倾向住宅方面，则有利于房地产市场发展与活跃。反之，则会容易引起房地产市场动荡，不利于房地产市场的稳定、协调发展。 我们以北京市为例,下图一为北京市2000-2008年商品住宅房销售量与人均国内生产总值之间关系的趋势图. 3.11 住宅价格与价格预期影响 住宅需求同住宅价格的变化呈反向运动。当住宅价格上升,购房者可以减少购买住宅的面积、不再考虑购买、不考虑在此地购买而去寻找其他价格较低的住宅等。无论怎样购房者采取怎样的行动,都会导致住宅需求量的减少。 住宅价格对住宅需求的影响需要从两个方面考虑。从住宅的消费性特征来看，国内的住宅需求价格弹性一般都小于1，在消费者收入不变的前提下，住宅价格上升，消费者会选择面积较小的住宅，而不会选择放弃购买；另外，从住宅投资性的特征来看，在房地产价格上升的时候，社会对房地产的需求增长在一定的时期内是比较旺盛的，从而产生了价格对需求的影响,引起了更多的“恐惧心理”和“买涨不买跌心理”，从而导致了提前消费的情况，同时也提高了投资性和投机性的需求。 我们以北京市为例,下图二为北京市2000-2008年商品住宅房销售量与住宅房平均售价之间关系的趋势走势图. 3.12 家庭收入影响 一般而言，基本需求和奢侈品需求属于刚性需求，这两种需求弹性都较小；而改善性需求和投资或投机的弹性较大，易受政策和价格预期的影响。所以，目前宏观调控下，我国住宅需求市场呈现出豪宅和小户型住宅销售旺盛的“两头坚挺”趋势和中高档住宅销售下滑的“中间疲软”趋势。 我们以北京市为例,下图三为北京市2000-2008年商品住宅房销售量与城镇居民可支配收入之间关系的趋势走势图. 3.13 信贷规模 信贷规模以及相关的贷款政策，都能对消费者对住宅需求的支付能力产生影响，对激发和提前潜在住宅需要量都有一定影响。信贷规模较大，那么提供的购房资金较多，住宅的需求就相应增大，反之，则会减小。同时，贷款政策同时也是国家对房地产宏观调控的主要调控方法，对政策因素也有一定的反应。 下图四为北京市2000-2008年商品住宅房销售量与信贷规模之间关系的趋势走势图。 3.14 利率水平 利率变化对住宅需求的影响主要体现为,当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑扩大住宅的消费需求或投资。这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们的行动步伐,进而增加对住宅的现实需求；当利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会扩大居民的住宅需求。相反,利率提高时,住宅需求会相对减少。 3.2 社会因素 社会因素是影响房地产市场的重要因素，一般包括社会政治安定与治安状况、人口状态、城市化水平等。政治稳定、治安状况良好，会刺激房地产投资，增加有效供给；反之，社会动荡必然导致人心涣散，对房地产的需求势必减少。人口数量越多，家庭结构趋小，城市化水平越高，都会激发房地产市场需求。除此之外，经济体制、住宅制度、土地改革、