房地产贷款制度解读-林桂娥.pptVIP

房地产主要政策及审查关注重点 信贷管理部 审查一处 林桂娥 提纲 一、房地产行业简介 二、我行房地产贷款业务发展情况 三、房地产贷款相关规定 四、审查关注重点 五、相关文件（仅供参考） 一、房地产行业简介 房地产 房+地 房地产行业 行业地位：国民经济支持产业 房地产行业发展阶段 一是1992－1993年，在广东、广西、海南三地投资热潮带动下，国内房地产开发投资进入首轮高峰时期。 二是1994年，随着国家出台严厉措施规范市场秩序，房地产开发投资增速迅速放缓，进入了调整期。 三是1998年，国务院颁布通知要求停止住房实物分配、实行住房分配货币化，房地产业逐步复苏，投资增长率逐渐回升。 四是2003年至今进入高速发展期，国家也通过《国务院关于促进房地产市场健康发展的通知》（2003年8月31日下发），官方正式肯定了房地产业的支柱产业地位。 二、我行房地产贷款业务发展情况 近年我行房地产贷款情况 二、我行房地产贷款业务发展情况 同业比较 二、我行房地产贷款业务发展情况 我行的增幅在同业中第一；余额在同业中排名第二，仅次于工行。 三、我行房地产贷款相关规定 2010年出台的政策 1、2010年3月23日下发了《2010年房地产行业政策》（农银发[2010]78号）； 2、2010年7月14日下发了《关于加强房地产行业信贷管理的通知》（农银办发[2010]534号）； 3、2010年8月23日下发了《关于暂停发放发人房地产贷款的紧急通知》； 4、2010年8月30日下发了《关于进一步加强法人房地产信贷管理的通知》（农银发[2010]266号）； 5、2010年9月30日，下发了《转发《中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于完善差别信贷政策有关问题的通知》（农银办发[2010]764号）。 另外，本年度也修订了商品房开发贷款、经营性物业贷款单项产品业务管理办法；进一步扩大了客户名单制范围，将土地开发和保障性住房开发贷款客户纳入名单制管理。 三、我行房地产贷款相关规定 我行房地产行业政策的特点 出台密集。 时效性强。 要求越来越细化。 三、我行房地产贷款相关规定 主要内容 上收审批权限 ：从年初按权限审批（重点行业优势客户及A、B类行不用报备，其他分行报备）——全部报备总行（534号文件）——全部新增贷款报总行审批（266号）。房地产行业授信业务按文件理解分行可按权限做相应的审批。 三、我行房地产贷款相关规定 限额管理 ：年初确定的650亿元原则性、指导性额度，自本年度9月后变成指令性额度、强制性额度，各分行贷款不得突破总行对其核定的限额。 我行房地产贷款相关规定 强化名单制管理：除经营性物业贷款外，都已实行名单制管理；修改了总分优房地产开发优质客户标准，提高客户准入门槛 重点支持：1、总分行级房地产开发优质客户、合作3年以上AAA以上（含）支持类客户及其控股子公司；对县域房地产重点支持全国百强县区域的客户和总分行级优质客户，择优支持符合区域准入和客户准入条件且在当地竞争力相对较强的客户 ；2、对于土地开发贷款，政府土地储备客户应为上年度所辖区域GDP在1000亿元以上地级城市本级土地开发机构、对园区开发贷款应为在国家发改委和国土资源部审核的国家级开发区内从事土地开发的企业或机构。 我行房地产贷款相关规定 项目：城市业务对项目本身不再实行准入制度（国家有特殊规定的，继续执行，比如对别墅项目，土地使用权应为2005年12月2日之前取得）；县域的业务仍按照客户及项目准入条件执行。 重点支持我行已经发放贷款的续建和在建的普通住宅项目，严格控制新开工项目的贷款支持。经营性物业贷款须全部符合单项业务规定的条件方可上报总行。 我行房地产贷款相关规定 贷款用途及额度确定 ：原则上不得置换他行贷款；经营性物业用途有较大的变化，只能用于置换借款人为建设或购置该物业形成的负债性资金、超过项目资本金规定比例以上的资金。对评估增值及经营期资金需求不再予以贷款支持；银监会本年度下通知要求房地产开发贷款成数不超过在建工程的5成。 我行房地产贷款相关规定 资本金：我行明确的资本金比例为：总分行级优质客户资本金比例不低于20%（其中商业项目不低于30%），其他客户资本金比例不低于30%（商业项目不低于35%）；外商投资的房地产企业比例按照外商投资管理有关规定执行。（35%）。土地开发贷款资本金比例不低于30%，并先于我行贷款到位并使用 。 我行房地产贷款相关规定 资本金 审查中应根据房地产开发项目的不同性质，实行差异化的资本金管理。 担保： 房地产贷款要求采用