西安华侨城曲江瓦胡同项目整体开发策略研究与研讨世联 106P.ppt

西安华侨城曲江瓦胡同项目整体开发策略研究 ;;项目位于曲江新区，属于城市传统高端居住区，与城市核心区联系便捷，城市人文价值凸显;项目所在区域路网发达，道路通达性好，公交系统处于不断完善中，享有轨道交通利好;项目与曲江高端生活配套无缝对接，拥有五园一塔的人文景观休闲配套，及丰富的教育配套资源;项目属于中等规模、中高容积率混合物业房地产开发项目;项目属于二线城市传统高端居住区的拥有丰富教育配套的中等规模中高容积率的住宅项目;;满足客户需求,为区域客户提供城市系统生活的优质配套;成熟的高端居住区，居住、文化、资源价值极致释放，但缺乏满足客户顶级城市生活的综合性项目;曲江是西安顶级富人聚集地，区域目前缺乏满足高端客户顶级消费需求的配套项目;将各种物业进行有机组合，形成相互联系相互依存的多功能高效组合，城市综合体在城市的发展过程中能够承担树立城市标志与形象，有效推动城市现代化与国际化的功能;都市综合体作为城市核心区的标志之一，代表着国际化的生活方式、引领着时尚潮流，是城市商业发展最高级的表现形式;;小结;;项目地块基本属性界定之下多种可能性思考;商业方向;曲江高端住宅市场发展成熟，价格实现度高，本项目住宅产品应坚定不移地站位中高端;“国八条” 掀起了新一轮的宏观调控政策，西安限购细则的出台，对西安的房地产市场造成很大的影响;市场变化：西安限购令后当周市场表现，全市成交量下降30%，曲江豪宅市场成交量下滑约50％-70%，豪宅成交量下滑幅度大于全市平均水平;市场变化：新政之后客户观望情绪浓厚，且易形成“羊群效应”，观望情绪目前是导致市场成交量下滑的主要原因;世联研究结论：对于2011年新政的研究成果表明，CPI的走势也将决定未来一段时间内宏观调控政策导向的方向和调控时间的长短;新政下的机会：限购政策导致30-50％豪宅客户丧失合理购买条件，但由于限购导致客户直接放弃购买的仅占被限购客户总量的10％-25％，因此，限购本身不是影响客户购买的决定性因素;新政下的机会：限购政策本身能够带来房地产市场出现2-3月的下滑周期，11年下半年随着政策逐渐消化，通胀控制及信贷政策调整等因素的变化，市场将会存在走量的机会;新政下的机会：限贷政策对投资型需求抑制更为明显，但首置、首改类产品具备较强的抗政策风险能力，仍有走量的空间;新政下的机会：顶级客户，资金实力雄厚，认可项目价值，通过购置房产实现资产配置，对政策不敏感;新政下的机会：信贷政策收紧，或将导致一次性付款比例的提升，有利于增加项目回款比例;调控政策对市场的影响及政策发展趋势小结：;曲江区域在售及即售项目以中等容积率为主，产品形式集中在小高层和高层，低密度产品稀缺成定局;典型案例：万科金域曲江——通过强产品力的打造获得客户认可，价格实现处于市场的领先水平;典型案例：万科金域曲江——通过容积率的分解，实现南北产品分区，小高层产品和板式高层产品能够实现更高的价格;住宅产品市场分析小结：复合产品线，保证项目稳健开发和价值的最大化；重视产品力的打造，尽量出板式高层和小高层产品，提升项目价值;本项目产品定位：高层产品面积定位;本项目产品定位：小高层产品面积定位;本项目产品定位小结;商业方向;曲江商业格局;本项目处于曲江核心商业区内，商业已经初具规模和氛围，销售紧俏，价格实现度较高 ;慈恩镇——以满足旅游购物需求为主的风情文化商业街;秦汉唐——以满足旅游购物需求为主的风情文化街区;通易坊——特色餐饮文化休闲街;大唐不夜城——集旅游、娱乐、餐饮、休闲、购物与一体大型主题商业;大唐不夜城整体规划;大唐不夜城A地块-新乐汇商家以餐饮、购物、娱乐、超市为主，基本满足人们日常消费功能;项目周边在售项目以纯住宅项目为主，只有永和坊项目规划有约10万平方米的商业物业;永和坊商业——风情商业街+沿街底商+超市 ;商业市场机会;人口机会——随着板块内居住人口和产业人口的不断流入，项目商业拥有稳定的人流基础，项目周边拥有较充裕的潜在消费需求;规划利好机会——一线城市经验表明，地铁沿线具有较大的人流量，从而具有较高的商业价值，项目未来将有直接的地铁利好;商业机会总结：项目商业未来潜力巨大，可以支撑中型集中式商业;基于市场和风险控制，拦截型与目的地型商业是本项目商业适宜选择的业态类型，并在目的地型商业有发挥空间;基于风险控制之下的保守估计，建议本项目商业满足自身整体需求之下，兼顾项目未来辐射人口的商业需求，商业体量可界定在10万左右;区域是西安富人居住区，针对顶级消费群的商业存在潜在机会;满足高端客户消费需求的顶级商业综合体;商业方向;从西安三产结构来看，支撑写字楼市场的金融保险、证券、商贸、IT等现代服务业比例不足，整体写字楼市场发展缓慢;从市场实现价格来看，写字楼销售价格与住宅类物业差距甚微，且价格增长幅度也小于住宅；从市场实现