尚美佳2018年5月深圳宝安西乡盐田街项目前期定位报告.ppt

二、项目竞争占位 项目竞争占位 临近地铁一号线西乡中心站。 沃尔玛、客运站商圈辐射带，商业价值带动住宅价值提升。 隶属盐田街委，临成衣街，社区商业配套好。 项目周边高尚住宅氛围成形，提升居住档次。 突出宜商、宜居、宜投资。 项目竞争占位 四、项目定位及发展建议 档次定位 高精神附加值,提高项目认知 形象定位阐述关键词 “活力四射、高效前瞻、创意空间、国际化符号” 认知价值1：品牌化、符号化 认知价值2：国际化、绿色智能化 室内通风换气系统 认知价值3：主题装饰、定制式精装 认知价值4：年轻化 认知价值5：城市的动力先锋 项目定位 项目建模：裙楼+塔楼 项目类型及属性偏向： 普通住宅（住宅性质） 商务办公（商务性质） 酒店公寓（酒店性质） 概念整合提升产品价值（公寓为主，商务酒店增值配套） 打造片区内唯一的 国际商务酒店服务公寓项目 城市生活圈、地铁物业、YOHO概念、泛功能综合体 户型定位 全市历往“投资+刚需”的物业形态偏向以“刚需”为主，改善型物业和大户型物业为市场成交主流。宝安片区小户型物业和大户型物业成交比例相当。除市区外，是“投资+自住”客户较为汇集的区域。 根据目前市场在售项目（80-120平米中大户型为主），及项目自身定位，政策限制，市场户型成交比例，建议户型定位以中小户型为主。 建议主力户型:60-90平米 建筑设计上考虑灵活分割、自由组合、创意空间。 户型模拟配比 价格定位 价格预测 四、项目发展建议 提供酒店级商务硬件配套 户型赠送建议 户型赠送建议 露台层高多在5.8米以上,主要承担景观和娱乐的功能。 户型赠送建议 复式带俯视走廊设计 双复式错位公寓式 园林、会所 架空层园林绿化，泛会所概念 有效增加绿化和娱乐活动空间。 城中西域—升级版定制精装公寓—YOHO国际新领域 引入酒店服务式管理、商务居住空间灵活分割、地铁商圈活力带 价值二：泛综合体 价值一：升级版定制 生态智能、主题装饰、双复式精装修、灵动空间 价值三：YOHO集结令 宣扬轻松生活、快乐生活的理念，网罗客户心脉 核心价值：前海中心区、主城沿线带，新居住中心区，地段决定价值。 三大价值体系 调控政策重撞投资客户，物业形态来看，投资成份锐减。 2010年深圳全市各区成交户型面积、套数、比例图。 户型定位 35% 70-90 大二房（复式） 10% 100-110 三房 35% 60-70 小二房 20% 40-50 一房 配比 面积 户型 “送面积”、控制总价、实际低单价 两极户型 少量，偏 重小户型。 60-90平米小 户型占70%。 15% 全市范围 看重项目增值性，以租为主。 投资 （二次置业） 40% 深圳市区、西乡本土私营业主及企业白领、在此工作的其它区域置业者 更看重区域规划前景，项目升值潜力，自主创业型消费群。 自住+投资 （首次置业） 10% 西乡区本土企业普通员工 性价比 游离客户 35% 深圳市区、宝安片区白领 城市新贵，有点积蓄，置业保守，看重项目产品素质。 自住 （首次置业） 比例 客 户 来源 客 户 特 征 客户类别 客户定位 市场基础价：参考此片区与该案同类项目均价价格：14000元-15000/平米，保守取14500元/平方米。 市场升幅：预计在5%-8% 产品溢价格：住宅产品溢价空间在7%左右, 以5%市场增幅保守预计此项目销售均价： 14500*（1+5%）2*（1+7%） =17000元/平米 以8%市场增幅乐观预计此项目销售均价： 14500*（1+8%）2*（1+7%） =18000元/平米 建议住宅产品价格区间：17000—18000元/平米 （赠送1000元/平米装修） 标准酒店化物业管理 商务、酒店管理 入户花园送一半面积；可将入户花园隔成开敞的书房或茶室（甚至可设计两层高的入户花园，可全送面积，随意隔成两层） 送 两层高入户花园 错层赠送阳台(加花架),较好解决露台私密性问题 送 步入式凸窗层高小于2.2米，不计面积。 一层 二层 俯视走廊 客厅为中空的二层，设置弧形俯视走廊，再现贵族生活氛围。 复式设计参考 每公寓单元使用两个楼层，取用高厅低房的形式建成复式，房高一层，厅高两层，并分成二区，复式饭厅区向上错位位移一个楼层的高度，使饭厅地面与复式客厅区二楼房间的地面相平相通，从而使单元内形成三层的布局，通过明楼梯相通，栏杆相隔，走廊相连，增加了立体感，室外部份随厅的地面外建阳台，高度与厅一样是两层标高。 外立面风格建议 建议