中原_深圳龙华泰华地块可行性研究与讨论报告_60演示教学.pptVIP

属二线拓展区北区，龙塘站、红山站辐射圈边缘地带，居住导向的城市型综合型生活区；但商业氛围不浓； 交通可达性高； 配套市政配套及各社区配套将于2010年后陆续完工。本项目在推出时区域成熟度十分有限，入伙时基本上只有部分可供使用。 项目 途径 可达 驱车用时 公路 梅龙路 梅林关 15分钟 布龙路 布吉 30分钟 福龙路 福田香蜜湖片区 15分钟 轨道 交通 地铁四号延长线（龙塘站、红山站） 福田中心区、香港 30分钟 龙华新客站 珠三角等区域 1小时不等 各市政配套及各社区配套 项目 具体情况 教育 4所幼儿园、1所高中、2所九年制学校 生活 沃尔玛(未定)、天虹、自身商业配套 休闲娱乐 社区体育活动场地，影剧院（文化活动中心） 医疗 恒生医院等 项目位于二线拓展区中心，交通可达性高，规划配套齐全但推售时成熟度有限。 地块所属区域现状 片区现状—待开发的新城区，交通已初步完善 整体区域属于待开发的新城区，本项目所在区域属于区内先行开发板块，项目周边的七里香榭、日出印象等项目已入住，具备初步生活氛围 道路方面：龙华人民路已经通车；地铁四号线正在修建中 北向、西北向：民房， 无景观资源，视野受阻 临富国路有一定的噪音 影响 西向：待建项目及厂房， 无景观资源，视野受阻 东向、东南向：临人民路， 有一定的噪音影响；人民路 对面为莱蒙项目，无景观资源 南向、东南向：城市绿轴、 文化中心，远处山景，绿 轴景观，视野相对开阔 人民路 富国路 地块平整，无明显资源，大面积临路，昭示性较好但噪音影响较大 本地块现状 思维导图 区域概况 Chapter 1 Chapter 2 地块现状分析 区域现状 区域规划及定位及发展前景 区域住宅市场分析 区域未来土地供应产品分析 地块现状 指标分析 产品定位 入市时价格预测 项目总预算 A B A+B 占地面积 25829.08 23747.34 49576.42 住宅建筑面积 69435.00 44028.00 113463 商业面积 7406 7763 15169 容积率 2.99 2.18 2.58 覆盖率 25% 25% 25% 本地块-经济技术指标分析 属于中小规模，容积率较低，B地块整体素质优于A地块 一档住宅价值 二档住宅价值 三档住宅价值 一档 二档 三档 视野 最优 较好 受阻 景观 远处山景或绿轴 园林景观 无景观面 噪音 弱 部分影响 临路 富国路 A B 人民路 区间路 区间路 绿轴 示例：单套单元中的内外两面 中小规模，容积率较低，受90/70影响的项目 B地块整体素质略优于A地块，但两者均处于同一档次 本地块-住宅价值分析 A B A+B 占地面积 25829.08 23747.34 49576.42 住宅建筑面积 69435.00 44028.00 113463 商业面积 7406 7763 15169 容积率 2.99 2.18 2.58 覆盖率 25% 25% 25% 莱蒙商业 序号 发展商 商业面积 商业发展方向预估 档次 业态 经营方式 1 国投、莱蒙 102000 ㎡ 中高 超市、餐饮等多业态集中商业 自营、长期保有 2 港铁 160000㎡ 中高 娱乐、餐饮等多业态集中商业 自营、长期保有 3 中航 72000 ㎡ 中高 超市、百货 出租为主 4 绿景 25000 ㎡ 中高 未定 租售未定 合计 35.9万㎡ 中高档、复合型商业为主 港铁商业 中航 商业 鹏润达 商业 莱蒙商业 红山站 绿景商业 本项目 区域中心型商业（以港铁为中心） 第一辐射圈商业（以中航等百货类为主） 第二辐射圈商业（以专业市场为主） 红山站商圈的边缘地带，被人民路隔断，商业氛围有限，且周边商业竞争较大 本地块-商业价值分析 属于中小规模，容积率较低，但可寻求突破90/70限制； 二线拓展区北区，居住导向型生活区，近3年商业氛围不浓； 无明显资源，昭示性较好，有一定噪音影响；周边配套齐全但 项目推售时成熟度不高； 项目商业氛围有限，周边商业竞争较大； 本地块整体分析小结 思维导图 区域概况 Chapter 1 Chapter 2 地块现状分析 区域现状 区域规划及定位及发展前景 区域住宅市场分析 区域未来土地供应产品量 地块现状 指标分析 产品定位 入市时价格预测 项目总预算 1、市场定位：符合区域市场主流人群需求、代表发展商开发能力和区域发展水平所一 致的中高档住宅； 2、档次定位：区域中高档. 3、形象定位：现代都市气息的，与新城发展所一致的，由拥有成熟豪宅开发经验的实力雄厚的开发商打造的，中高端精品社区； 4、目标客户定位：以片区主流市场客户需求为主导向，若条件成熟（地块开发条件、片区发展、市场环境），部分地块进行阶段性细分市场目标客户 产品定位策略：主攻主