计入房产原值的地价.pptVIP

* 以上内容仅供参考，请以税收文件为准。 谢谢！ * * * * 西南分局税收业务例会2013年11月 * 一、关于明确将地价计入房产原值征收房产税问题的操作指引 二、《财政部 国家税务总局关于暂免征收部分小微企业增值税和营业税的通知》（财税〔2013〕52号） 三、关于小型微利企业优惠政策的注意问题 四、关于报送纸质申报资料的相关要求 五、电子办税服务厅上线的有关事项 * * 一、关于明确将地价计入房产原值征收房产税问题的操作指引 * * 文件依据：根据《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条：关于将地价计入房产原值征收房产税问题， “对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”为了准确把握政策内涵，统一执法口径，现对问题的操作指引如下： * * （一）宗地、容积率和房产建筑面积 1.宗地是土地权属界址线围成的地块，是土地登记和地籍调查的基本单位，一般情况下，一宗土地为一个权属单位。 2.容积率是指一宗土地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积之比，是反映土地使用强度的指标。容积率=地上总建筑面积÷该宗土地总用地面积。以规划部门核发的《工程规划许可证》登载的为准。如果没有《工程规划许可证》的临时建筑，由纳税人自行申报，主管税务机关进行审核确定。 * * 3、房产建筑面积是指建筑物各层水平平面面积的总和。具体以房产证记载的面积为准，未取得房产证的，以“固定资产—房产” 科目记载的面积或建筑施工合同、建筑业发票所记载的面积确定。　 * * （二）计入房产原值的地价 1.计入房产原值的地价是指纳税人为取得土地使用权所支付价款、开发土地发生的成本、费用和按国家统一规定交纳的有关税费。具体包括：支付的土地出让金或者土地转让价款、土地契税、规划设计、“三通一平”费用等。（对于已经计入固定资产房产原值的费用不重复计算) 计算内容：“无形资产—土地使用权”或其他科目核算的地价款及契税和相关费用。 对买地建房的，应将有关地价计入房产原值征缴房产税；对直接购买房地产的，按买价确定房产原值，征缴房产税。 * * 2.纳税人通过划拨等方式取得土地未支付地价的，计入房产计税原值的地价可为零。（租入、借入的土地暂不考虑计入房产计税原值） 3.如纳税人先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法将补缴的土地出让金和支付的其他费用并入房产原值。 4.宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价；宗地容积率等于或高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税。 5.如果同一宗地分期开发，在申报房产税时，应按该期（栋）房产建筑面积占该宗地上的房产总建筑面积的百分比配比地价并入房产原值。 * * （三）计入房产原值的地价的分摊 1.建成和在建（包括待建）房产的建筑面积的分摊。应按建成和在建的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。 2.因宗地内各独立房产，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受税收优惠，因此，地价应在宗地内各独立房产间进行分摊，分别计入各独立房产原值，申报缴纳房产税。因同一宗地只有一个容积率，因此，分摊时容积率可作分配率来使用。 某独立房产应分摊的用地面积＝某独立房产建筑面积÷容积率 某独立房产应分摊的地价＝某独立房产应分摊的用地面积×单位地价 单位地价＝为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等÷取得土地使用权面积 * * 3.独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产，所占土地的价值不计入房产原值征收房产税。 * * （四）为便于我区房产税的征管实际及大集中单项税种房产税登记信息的更新维护，纳税人在填写申报表的同时需填报《从价征收房产税政策调整信息采集表》，详见附表。 （五）执行时间。税款所属期从2011年1月1日起执行。 * * 附举例： 某工厂有一宗土地，占地20000平方米，每平方米平均地价1万元。如该宗土地上房屋建筑面积16000平方米，该宗地容积率=16000平方米/20000平方米=0.8，因此，计入房产原值的地价=20000平方米×1万元／平方米=20000万元． 如该宗土地上房屋建筑面积8000平方米，该宗地容积率=800