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法律知识培训（三） ——《物权法》知识学习 培训地点： 培训时间： 培训人数： 主讲人： 培训内容： 一、《物权法》出台的背景和意义 物权法是个什么样的法律，很多人对物权的涵义并不了解。物权法是规范财产关系的民事基本法律，调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护。 意义：物权法是规范财产关系的民事基本法律，与《合同法》共同构筑市场经济的两大支柱。财产权分为物权、债权和知识产权三种。 物权法的作用：“定分止争”、“物尽其用” 二、物权法的主要内容 从内容上分析，物权分为两部分，一部分是自物权，就是所有权，另一部分是他物权。前者是物的归属法律关系问题，后一部分是物的利用法律关系问题，包括用益物权和担保物权。 物权法共五编一个附则，共19章247条。 （一）第一编：总则 总则中第一章是基本原则。 概括起来，有两个基本原则：物权法定原则和平等保护原则。 确立物权法定原则有什么意义呢？因为在法律体系中，解决不同的权利冲突时有一些基本规则：最基本的规则是物权优先于一般债权。 物权优先原则也有例外。在特别的法律规定中，债权也能优先于物权。什么情况下有例外呢：比如合同中租赁一章规定的买卖不破租赁。出租人把出租的房屋转卖给他人，买受人即新的所有权人能否把承租人赶出去，他不可以，他必须等到租赁合同期满，才能要求承租人退房，这就是买卖不破租赁。承租人的权利按照租赁合同属于债权人，新的买受人对这个房屋的权利是物权，那按照物权优先于债权的原则，他可以把承租人赶出去。但二次世界大战以后，德国的立法者改变了传统的做法，考虑到承租人是弱者，应给予保护，改变物权优先原则，实行买卖不破租赁，保护承租人利益。我国在《合同法》第230条还规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”这也是保护承租人利益的一种方式。 在有的国家，工资优先权也被视为具有物权的性质。在法国，规定了工资的超级优先权，不仅可以优先于抵押权，而且可以优先于法院的诉讼费用。2002年，最高人民法院有个批复，明确认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，包括工人工资。这也体现了工资优先权的理念。 第二章 物权的设立、变更、转让和消灭 在这一章中，重点有两个制度：不动产登记制度和动产交付制度。 这两个制度贯穿着一个原则：那就是公示原则。 物权存在、状态、变动必须通过一定的方法公开表现出来，让他人知道。合同不需要公示反而可以进行保密。这是因为合同只涉及当事人自己的利益，可以是商业秘密。物权是一个独占性、排他性权利，这个权利的存在状态，对他人的权利很重要。如房屋出售，买受人在购买之前要弄清出卖人是否有对房屋的合法权利，弄清房屋上是否设有抵押权等，这需要有一个可靠的方法将物权公示出来，让交易人、利害关系人、债权人、法院能正确判断某一财产的现实状况。不动产物权公示的方法可以通过登记实现，以登记为公示方法。法学界叫登记生效主义，是一个严格的公示方法。如房屋转让不登记，则买受人永远不能取得所有权。我们现实也已经采用了这种方法。 除了不动产外，重要的动产：船舶、飞机、汽车，其公示方法同样是登记，但登记效力较低，规定未经登记，不得对抗善意第三人。即教科书所说的登记对抗主义。比如汽车的转让，甲有一辆汽车，卖给乙，钱款付清，车也交付，但没有到车管部门过户。乙开车出了交通事故，撞了丙。乙跑了，或没有财产赔付，那么，甲就不能以动产已交付为由对抗善意第三人丙，就要承担相应责任。这一原则在物权法第126条规定土地承包经营权的转包、互换、转让等方式流转时也有体现，未经登记，也不得对抗善意第三人。 物权法保护善意第三人，那所有人的损失怎么办？通过其他法律途径解决。 （二）第二编：所有权 所有权是物权体系中的核心性的权利类型。所有权的定义：所有权是指权利人彻底支配物，并因此排斥他人干涉的权利总称，包括占有、使用、收益、处分的权利。如何理解这四种权利。处分权是所有权四项权能中的核心权能。 现在我们介绍物权法规定的所有权内容。第二编关于所有权的内容主要有：1、国家所有权和集体所有权、私人所有权（第五章）、2、业主的建筑物区分所有权（第六章）、3、相邻关系（第七章）、4、共有（第八章）。5、所有权取得的特别规定（第九章） 第六章：建筑物区分所有权，指包含多个居住单位的高层或多层建筑物内多个居住者的所有权。 第七章：相邻关系，指两个以上相互毗邻的不动产所有人或者使用人，因通行、采光、通风等必须，依照法律规定产生的权利义务关系。 第八章 共有。不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。简单地说，你和张三一起出资买了一个店面，你出10万，他20万，你们就是共有