中海营销策划报告.pptVIP

;汇 报 结 构;以激动的心情全面审视这块土地;金鸡湖超五星酒店;全园区唯一的在售低密度住宅区;玲珑湾;现代大道直通沪宁高速;一块金质土地;以探索的态度研究一个产品;到目前为止，麦点对整个社区的规划、景观设计、配套规划、户型设计等实体产品力只是通过对接组的简短介绍有个粗略的了解，尚无任何详细的信息量。我们按照对接组的描述，将其假想为一个充满异域风情的意大利小镇。;;;;以典雅的建筑、复古的情怀、贵族的享受与不朽的艺术为主题在苏州演绎中海第四代产品经典。; 产品竞争，是2005年房地产市场的主题。本案在质量标准上务需体现出中海第四代经典豪宅的特点，不仅局限于产品形式的独特、空间的创新，而更多地投入于真正提高客户居住质量的方面，为产品行销和塑造中海在苏州最高档项目的品牌奠定产品基础。 为此，Mind建议本案后续产品力提升方面应致力于提高居住质量的舒适性与可持续性方面进行产品创新，以便遥遥领先竞争对手。;意大利小镇古典·华贵·精细·浪漫;以仰望的视角审视一个品牌;;;园区品牌情况一览;中海地产26年中国地产的引领者 高档物业的缔造者 金牌品质,质量代言;问？题;产品细分市场分析;2002年;2003;！ 2005年下半年以后， Townhouse不再是稀缺产品;环视我们的周遭;园区低密度住宅产品组合情况一览;相城 新兴区域， 交通不发达，乡镇配套， 景观较分散;置地项目----尚未推出金鸡墩别墅----不会大规模面向市场推出05地块---尚未拍卖成交相城、沧浪的城市化进程慢于园区湖畔;金鸡湖岸环湖富人区首座纯Townhouse社区;市场定位建议:;价格细分市场分析;7000;5000-5500;园区公寓产品2005在售项目销售均价一览;;本案Townhouse定价应以高于同期湖西旺销高层公寓3000元，高于湖东混合产品项目中联排1000-1500为原则，具体定价视不同销售周期要求和宏观形势而调整。本案如于05年下半年推出，初步预估，起盘均价应在10000-10500元/平方米。;2026;本案土地成本高于竞品、建筑成本高于竞品，不具备价格优势，如何规避市场价格抗性？;Townhouse产品竞争力比较;竞争策略;苏州指标Townhouse2004年售价/年销量一览;首批上市量在50套左右为佳，首期开盘原则上快于同期拍卖项目为好，但为保证首期的热销，需要有样板区的成熟条件支持，展示中海的质量与物业服务的独特性，累积出至少2倍于供应量的意向客户方可开盘。方案一：首期=中间+东面临街 二次=南面+西面临公园方案二：首期=南面 二次=中间及北部临河;;;核心优势确认;1、中海品牌优势;?Townhouse产品自身有天有地的休闲生活方式是富人所追求的 ?代表中海第四代产品的领先产品：打造生态环保、技术领先、充满人文归属感的人居作品 ?意大利风格—苏州稀缺的建筑风格，亦是国内别墅市场的潮流风格； ?延展了意大利文化---艺术、华贵、激情，符合当下国内富人的住宅审美取向 ?过程精品，注重细节，优质工程质量，打造楼楼精品;3、地理位置优势;如果没有齐全的生活配套和便利的交通，客户便不会短期内将之定位为自住别墅；如非自住型别墅则社区缺少人气；而一个缺少人气的社区更难以持续支撑大批量投资买家的进入，仅会在初始阶段吸引少量买远期的投资客。 因此，本案位处湖东首期发展区的中央区，生活配套设施齐全，是本案的核心优势。 这一点正是目前大批量供应的远郊别墅产品的软肋。;劣势，可以转换;定位确认;目标客户定位再确认;客户需求;本案物业定位;投资型自住Townhouse——金鸡湖岸的稀缺资源，湖东的发展，中海的优质物业管理，湖岸线富人别墅区的人文沉淀，使China Overseas Townhouse愈经历长期的居住，愈具有保值和增值的属性。 每一栋China Overseas Townhouse将成为业主的一座永保价值的固定资产，而非简单的耐用型消费品。 度假型自住Townhouse——金鸡湖岸的景观资源，以水上运动为主线的娱乐资源，园区大规模的商业开发，社区内部的度假式休闲配套设施与服务，加上具有浓厚人文特色的建筑风格，都构筑了一种度假式的浓郁氛围。China Overseas Townhouse对自住生活品质的诠释，可以解释为度假式的居住。 永居型自住Townhouse——有天有地有院有车有房有湖， 有金鸡湖第一线富人别墅区的人文沉淀，China Overseas Townhouse，是可以成为一个一生居住的终极房产的。;总之，这是一个具有丰富功能内涵的适合自住的Townhouse，我们赋予中海07的物业定位