成都XX项目营销策划服务提报.ppt

找对洞察 . 削尖策略！ 成都上善项目 营销策划服务提报 成都有道房地产营销策划有限公司 2011年9月;2011年3月份，万科集团总裁郁亮曾说过“2-3年内中国房地产回到原点” --我们在赞同该观点的同时，也提出新时期地产营销代理的新观点： 让房地产销售代理 从坐销时代进化到全面销售时代 ;未来的房地产市场？ 房地产新政、调控频出；未来二元分化趋势明显 预计2011年下半年房地产市场行情低位企稳； 购房者置业的经验日渐丰富，购房服务需求多样化、个性化 我们的开发商在做什么？ 平均每周，全成都各大主流报刊及杂志发布的地产广告/软文约100则； 平均每天，全成都飞来飞去的地产项目短信超过70000条； …… 我们的代理公司在做什么？ 平均每天，全成都盘踞在各售楼部的坐销人员近2500人； 偶有代理公司的“行销”走上街发发传单，拉拉客人； …… ;现有房地产销售代理行业现状可以概括为： 以售楼部为中心 以媒体广告为传播方式 以置业顾问“被动接待”的坐销 这样的模式在房地产行业由“十”字路口走到了“米”字路口的今天，显得如此无力。;新政下、新思维、新通路 —变“坐销”为“全面销售” —助力开发商项目的持续销售 —实现购房者的个性化服务要求 —增加买卖双方深度沟通的机会 ;有道.是做什么的？ 成都首家资源型地产销售代理机构 “全面销售”与“传统代理”模式的区别？ 传统代理模式“两条腿”走路，即策划线加案场销售线业务；有道提倡的全面销售“三条线”业务，及策划线、案场销售线、直销线。 何谓直销 直销人员不驻场、不坐销、不发传单、不拉客户，也有别于目前所谓的“行销”。直销人员为购房者提供免费的全程置业解决方案为形式与客户主动沟通、交流、服务，以期达成销售。直销人员全面负责客户的购房全过程服务，与案场坐销人员业务不交叉。 何谓“资源型”？ 即以客户资源为核心竞争力。 有多少资源？ 过去的工作中我们已经累计了32000组客户资源，其中有不少客户已经成为了我们的好朋友，他们常常咨询我们有关置业方面的意见。这些客户资源中已经基本覆盖了银行中高端客户、4S店部分中高端车主、各证券交易所中高端客户等。;有道.资源型地产销售代理三大业务板块;有道. 优势;有道.运营团队;有道.运营团队;有道.运营团队;有道.运营团队;有道.运营团队;有道.运营团队;有道.目前服务企业及项目：;有道团队成员曾经在郫县地区成功运作的项目：;有道所服务项目为什么取得了百分百的成功？; 第一篇：市场情况 Part1：宏观市场背景 Part2：成都房地产市场 Part3：区域房地产市场 ;第一篇：市场情况 ;一、房地产市场背景 1、去年全国房地产市场成交价格逐渐上涨，过高房价抑制刚性购房需求，从而导致各类调控政策接连出台，由于多方面因素导致调控实施力度较弱，从而催生“二次调控”，奠定了2011年“调控年”的基调。 2、政策的调控打击面涉及投资客、自住客、开发商三方面，对需求市场影响力较大的调控手段是使用短期效应明显的信贷政策，二次调控对新购住宅的数量限制令调控升级。 3、二次新政后，调控继续沿着保障房、资金、土地、信贷四个方面持续进行，政策对市场的调控并未放松。 4、从历史政策周期以及政策效果来看，中国房地产的平稳发展格局尚未形成，本轮调控周期较长，调控内容长期有效。;二、 成都房地产市场;2、商品房供应及成交情况;三、郫县房地产市场情况; 郫县房地产市场发展较好、供应及成交较活跃的区域，主要有以下三大版块：; 三大版块成交总量已超过郫县总成交量的一半，是目前郫县房地产开发最为活跃和集中的版块，也是本项目直接竞争版块。 其中，蜀都新城汇集了中信、龙湖、绿地等大量知名开发商，作为一座新城，该片区规划了大量城市配套，如学校、大型商业、市政公园等，且历经5年的成功运营和宣传推广，蜀都新城也逐渐被大众接受和追捧，2010年蜀都新城住宅成交量占郫县总成交量的三成。 本项目所在的老成灌版块，区域形象、城市规划、客户认知上不及蜀都新城，而外高新西区在地理位置上更接近目前主要客户群体——高新西区及大城西客群，因此本项目未来上市后必定面临其他两大版块的双重夹击。;四、 竞品分析 1、蜀都新城版块; 中信未来城是蜀都新城最具影响力的项目，也是销售情况最好的项目，平均月度去化量在100套以上，价格也较为稳健。备案数据显示，2011年8月，中信未来城成交住宅105套，成交均价5319元/平米。;项目名称; 绿地国际花都拥有蜀都新城最大商业体量，是本区域最有影响力的城市