厦同安影视城北侧AB地块投资分析报告.ppt

全国经济保持快速发展，二季度经济增速回落，房地产宏调影响整体经济开始显现。 货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通胀压力依然存在。 宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，7月份CPI、PPI及PMI同时回落。 厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市 1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长，房地产开发投资占固定资产投资42.33% 2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长 1-7月主要经济指标 中央会议定调下半年经济工作 加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ； 增强回升向好势头 提高增长质量效益； 厦门并非房价上涨过快城市；没有停止第三套房贷款,未限制外地户籍购房. “意见”核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度； 销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格； 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行； 近阶段厦门市获得的政策性支持 城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设 宏观环境总结 厦门商住用地出让均价保持稳定，出让量取决于房地产市场状况 土地出让重点区域向岛外转移 岛内土地出让以经营性用地为主，住宅用地出让集中于集美新城、翔安新城、同安滨海新城 厦门商品住宅年成交量约为300万平米，住宅成交均价约为9000—11000元/㎡ 房地产信贷政策调整以来住宅成交量持续走低，住宅交易价格保持稳定 2009年以来供销比失衡，供应量小于销售量，市场持续消化存量。 厦门本地购房客群比例下降，外省市购房客群逐年上升，省内其它区域保持稳定。 2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点； 省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%—35%之间； 省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；已经成为厦门购房客群的最重要组成部分； 海外客群比例较小，维持在2.5%—7%之间。 目前项目区域内无项目，周边区域在售可比项目4个，均为尾盘。 区域内在售项目以面积为80-100平的二房、三房为主，总价多为50-110万元。 区域内出让地块楼面地价多在1600-3000元/平米左右 区域土地供量不大，产品销售压力小，出让地块价格多在1500-2500元/平米。 该区域为岛外的老城区，近年来土地供应量不大。从近两年已出让的地块情况来看，多为商住地块，且与本次出让地块相距较远，届时推出市场，在该片区具有较大优势。 同时，从周边地块成交价格来看，地块价格均在1500-2500元/平方米左右，本地块起拍楼面价分别为1570元/平方米和1811元/平方米，预计其出让的溢价范围不大。 该区域主要在售的项目以二房、三房为主。客户来源多为同安本地客户。 地块区位图 地块现状图 Ａ地块（T2010P04）由４个子地块组成，土地面积为15.79公顷，总建筑面积32.2万平米，住宅占88%。 Ｂ地块（T2010P05）由３个子地块组成，土地面积为12.65公顷，住宅面积15万平米。 T2010P04起拍楼面地价1580元/平米，起拍总价50560万元； T2010P05起拍楼面地价1813元/平米，起拍总价34510万元。 地块依山傍水，具备优厚的自然景观资源。四周群山环绕，整体生态景观良好，提升地块开发价值。 规划结构为：一心、两带、四组团。五显片区主要功能为旅游、文教、居住。该区域具有独特的自然环境优势、区位优势和历史人文优势 。 ■ 同安区五显镇位于同安银城东北部，东与新圩镇交界、西、南与大同镇，洪塘相连，北与汀溪镇、南安市接壤，镇区距县城仅1公里，距厦门国际机场30公里。交通便捷，区位优势明显。 ■　得天独厚的人文资源优势使该区以旅游业为龙头的第三产业充满生机和活力。梅山寺——梵天寺——影视城——北辰山——竹坝南洋风情园为一线的休闲文化旅游线路已颇具规模。 地块外向道路设施完善，临近同新路。公交系统发达，地块内道路尚待建设。 地块居同安五显镇中心位置，临近同新路。同安区位居厦漳泉“金三角”中心地带，北与安溪、南安交界，西接长泰县，东连翔安区。交通网络十分完善。同时，地块离同安老城区交通距离仅3公里左右。 周边道路已基本建成，相邻的子地块之间规划道路未建。地块南侧的同安影视城站为公交起始站，公交线路较多，通往岛内及其它各区，交通条件较为成熟。 地块坐拥东溪和西洋溪，共享同安影视城仿古建筑群旅游景观资源。 　　　 地块位于同安五显片区内，有着优越的旅游景观资源。 距厦门岛内约35公里，位于北辰山、梵天寺旅游线上。地块紧挨同安影视城－大型仿古人造娱乐城，以天安门、太和殿、