原阳汇宝项目可行性分析.ppt

项目经济测算 注：此价格根据销售周期内动态市场价格平均比较法预估 产品类型 建筑面积（㎡） 单价 （元/㎡） 花园洋房 15370 2000 多层 115271 1800 别墅 3842 3500 小高层 57636 2000 1层商业 14400 5000 类别 单位 金额 土地成本 万元 9325.70 建安成本 万元 19003.93 监理费用 万元 206.52 建设前期费用 万元 2050.57 基础设施建设费 万元 309.78 不可预见费 万元 926.90 开发成本小计 万元 31823.40 销售费用 万元 1376.99 管理费用 万元 954.70 财务费用 万元 0.00 总成本合计 万元 34155.09 销售收入 万元 45899.66 各项税款 万元 3212.98 毛利润 万元 8531.59 所得税 万元 1721.24 税后利润 万元 6810.35 投资利润率 % 19.94 税前利润率 % 24.98 该项目在原阳新区开发后将会成为一个具有较高品质的大规模标志性社区，为开发企业在树立一个标杆性产品。但就项目本身的收益水平而言，19.94%的投资利润率较为一般，但原阳县的购房需求有限，以至于项目的销售周期将会过长，直接影响项目的收益周期，因此如采用此种开发模式则不建议拿此地块。 但考虑到郑州距原阳仅需30分钟车程，亦可转变开发模式，将购房客户瞄准郑州客户，开发方式可效仿中牟、新郑龙湖等项目（设立郑州展场、班车接送、完善自身教育、生活等配套），可与政府协调过桥过路费问题，提升销售价格，但运营成本将会增加。 结论 原阳汇宝项目可行性分析 城市概况 原阳县隶属河南新乡地区，位于黄河北岸，太行南麓，地处“中原城市群”核心腹地，与省会郑州“一河之隔、三桥相连”，处于中原城市群“一极两圈三层”紧密层的桥北新区，辖17个乡（镇），总人口70万，区域面积1329平方公里。 交通便利，距省会郑州约30分钟路程，距新乡市仅需20分钟路程。 受城市属性和交通成本等因素的影响，虽然原阳距郑州仅半小时车程，但目前尚未吸引郑州客户到原阳购房。 新老城区格局 本案 目前原阳城市整体呈现出向西发展的态势，新城区位于老城区西北方向，距离约10公里，未来将规划成为原阳行政、商业、居住中心区。 新城区 老城区 项目 产品 均价 配套及标准 开盘日期 销售情况 新银座华庭 多层 小高层 1500 太阳能、地暖、 外墙外保温、现浇板 2009年10月28日开盘 一期3栋，已售75% 盛世佳苑 多层 1450 现浇板、天然气、外墙砖、深水井、会所、幼儿园 2009年5月20日开盘 三期余少量房源四期咨询 名门世家 多层 1400 外墙外保温、全现浇、双层彩铝窗 2009年5月10日开盘 二期余复式楼和两房较多，三期咨询 锦绣华城 多层 1450 现房，入户门木 制 2009年3月 余少量房源 天成相苑 多层 1400 铺暖气地管、一层带地下室 2009年初 一期余少量房源，二期咨询 市场在售项目概况 建筑形态以普通多层为主，多数项目品质一般，产品无创新。 典型楼盘—名门世家 1、需收取自来水初装费，较不合理； 2、项目之前滞销，重新包装后开盘，销售情况好转； 3、剩余房源以复式和两房较多。 开发商：郑州瀚搏商贸、新乡百慕商贸 项目地址：黄河大道南陈平路东 建筑类型：多层 总建筑面积：20万平方米 均价：1400元/㎡ 建筑结构：外墙外保温、全现浇、双层彩铝窗 建筑风格：现代简约 商铺：70年产权 主力户型：141三房、110两房、240复式 形象定位：文化主题社区 推广语：文化名门，金榜世家 周边配套：黄河大道黄金地段、文化广场、文化会所、县政府、财政局、原阳一中、医院、自身配套商业街 进度：三期处于咨询阶段，二期剩余顶层复式，无双气。三期预计2011年10月份交房。 典型楼盘—新银座华庭 该项目位于新老城区交汇处，地段优势明显； 规划配套天然气和地暖，户型合理。 项目地址：西干道北干道交叉 开发商：新乡新迪房屋开发公司 投资商：华庭置业 建筑类型：多层 小高层 均价：1500元/㎡ 建筑结构：框架 建筑风格：欧式 销售情况：一期三栋多层已售75% 周边配套：新老城交汇，周边生活配套齐全 主力户型：132平米三房 、143平米四房等 推广语：居住新高度，财富聚宝盆 促销优惠：按揭优惠1%， 一次性3% 典型楼盘—盛世佳苑 中档楼盘，收取自来水初装费，不合理；准现房销售。 项目地址：黄河大道与陈平路交叉 开发商：郑州永泰 建筑类型：多层 总建筑面积：20万平方米 建筑风格：现代简约 规划特色：