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房地产项目成本测算方法 现在我的成本测算方法发过来，希望大家指正，现在发第一步。 1、首先应该是熟悉招标文件和图纸啦，这个时候要注意的就是有没 有比较少见的材料及工艺，如果有，应该尽快准备好其材料价格或分 包价格。 2、接下来我一般是搜集材料价格，主要是大宗材料。如商品砼及钢 筋、水泥的价格（注意考虑税的因素），砖块的价格，这里要注意就 是要看招标合同的要求，如果是总价合同，那么我们不仅仅是看到眼 前的价格，还要关注材料的走势，这个时候要多问问与我们长期合作 的一些材料商，他们的材料价格信息比较灵通。多年的从商经验造就 他们对材料市场的敏感。另外也要多关注国家相关政策，也就是大环 境的走向。还有就是如果在北方的话，很多城市的工程材料商都是当 地的黑道垄断的，这样价格要高出市场平均价格的。总之：这一关要 多花点心思。要不然要出大错的啊，另外注意留点余量啊。 3、接下来就是确定那些人工价格，其实大家都知道，土建、安装定 额里的人工费给那些清工老板人家都不愿意做的，因为太低了嘛：）， 按照现在比较普通的都是由包工队清包劳务，按混凝土工，粉刷工， 钢筋工，木工几大工种分包。如果有长期合作的队伍，可以让他们看 了图纸后给我们一个报价，这个东西一般来说他们都是报得很准的， 按照我的经验。混凝土工主体阶段普通的框架结构一般是35元/m2 左右，包括基础主体混凝土，填充墙 （一般基础按一层建筑面积计算）， 钢筋工280一吨含扎丝，粉刷一般是30元/m2左右，木工30元/平方。 注意：各个工程的特点不同， 质量要求，工期要求不一样，这个价 格波动较大，如要创杯的工程，泥工木工价格较高，高层剪力墙结构 木工价格和钢筋工价格要加高，隔墙较少的厂房，泥工价格可以减少。 商品砼的工程泥工减少价格。工期加快的工程，木工的价格变动较大。 现场经验较少或刚毕业的同行不要乱来，多问问现场一线的施工员 （尤其是那种包清工出身的施工员）或者是施工项目经理，他们比较 在行。 4、接下来就是算工程量了，这个工作很简单没什么好说的，就是一 点：统筹计算，事半功倍！ 5、接下来是组综合单价了，这关也是影响中标与否的关键一步，特 别是很多的工程已经开始清单报价 了，价格的风险对我们施工单位 来说更加重要。这个东西一定要根据材料价格信息和已调查到的人工 价格（分摊到里面）。具体方法下期介绍。 4、测算综合单价。工程子项很多，但是占造价大部分的就那几个项 目，我一般对这几个项目进行测算：混凝土、钢筋、外架、模板（措 施费）、地砖、外墙高级装修如干挂。下面对以上几个单项说说我的 过程： 1）混凝土：每一个单价不外乎人工材料机械三大块（管理费等等另 外计算），人工的话我在上一期说过：不要照定额上的人工费，因为 不准的，人工费按清工价格另行总计算。机械费按现场总配置的机械 设备按总工期总费用（折旧或租费）统一计算，机械人工就不管了， 因为一般都是由清工合同中包含的。我们仅仅算一个材料费就够了。 以C25混凝土为例：通过当地的其他工程相同材料产地的同级配比看 看水泥砂石水泥含量是多少，如果没有，可以到工程所在地的实验室 找找，因为级配单的级别一般要高过实际设计等级的，还要看工程所 在地附近的材料情况，这些要在投标的勘察摸清楚。如果是商品混凝 土的话就更简单了。通过级配分析出整个工程的水泥砂石用量，注意： 不要去分什么梁板柱什么的，只要是混凝土都放到这里分析！ 分析好了之后就是对混凝土的损耗进行分析了：大家都知道混凝土的 损耗量一般是3%，但是大家有没有注意到：混凝土的工程量计算是 不扣除钢筋体积的，而钢筋的比重是7.85t/m3，也就是说一个 10000m2的工程，按含钢量50kg/m2的话，就有500吨的钢筋，也 就是说钢筋占了64m3的混凝土，这64m3的混凝土可以用来完成一 个普通的300m2的框架结构的一个标准层啊！这么多的混凝土够不 够你浪费的？？？？呵呵，不够不要高兴得太早了，施工损耗和钢筋 的体积相抵消了，但是还有损耗的：你以为送料的车能给足你量吗？ 不可能的！顶多给你97%。不过不要紧，施工单位还有一招啊：楼板 12cm，国家规范允许+-5mm，算算一个楼面下来你能按国家允许 范围内省多少？绕来绕去，就是为了让大家更加了解工程上的实际情 况。我一般都是混凝土取1%的损耗就够了。 混凝土的配比含量都知道了，分析结果乘以你所调查的材料单价就好 了！ 2）钢筋：钢筋也是这样，用鲁班或者神机抽料（推荐使用鲁班，因 为神机的料单用于实际当中