地产融资租赁政策与现状解读.docxVIP

地产融资租赁政策及现状解读融资租赁定义融资租赁是指出租人根据承租人对租赁物件的特定要求和对供货人的选择，出资向供货人购买租赁物件，并租给承租人使用，承租人则分期向出租人支付租金，在租赁期内租赁物件的所有权属于出租人所有，承租人拥有租赁物件的使用权。租期届满，租金支付完毕并且承租人根据融资租赁合同的规定履行完全部义务后，对租赁物的归属没有约定的或者约定不明的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定，仍然不能确定的，租赁物件所有权归出租人所有。地产融租赁法律法规目前国家还未出台融资租赁法，现行相关法规及依据为： 《合同法》第14章“融资租赁合同”。《金融租赁公司管理办法》，国银行业监督管理委员会2014年3月13日发文。地产融资租赁模式简介一般的融资租赁标的物即租赁物以各类设备为主，或者是飞机、船舶等大型运输工具，不动产融资租赁比较少。房地产调控下，房企多元化融资需求强烈，这块业务越来越受到关注，一些融资租赁公司还成立了专门的不动产业务部。目前与房企合作的方式很多，最基本的有两种：常规的售后回租和支持并购重组。所谓售后回租，是指卖主即承租人将一项自制或外购的资产出售后，又将该项资产从买主处租回，俗称“回租”。在售后融资租赁中，资产的原所有者在保留对资产使用权的前提下，将固定资产转化为货币资本，满足了融资需求。具体到房地产业务，一般是不满足银行贷款条件的房企，以一定的折扣将自身持有的物业出售给租赁公司，获得资金，用以充抵新开发项目的资本金；再与租赁公司签订一份租赁协议，继续经营原来的房地产项目，形成现金流。融资租赁到期时，依照合同向金融租赁公司赎回原来的房地产项目。另外，针对一些资金量不够充裕又有逆市扩张需求的房企，租赁公司还可以提供并购支持服务。即由租赁公司代为收购并暂时经营被收购企业的资产，收购方按期支付利息和管理费用，等有足够的资金时再进行回购。据了解，房地产融资租赁在商业地产领域运用较多，比如以收购改造烂尾楼见长的光耀东方以及大连著名商业品牌百年城都采用过这些方式。另外，也有个别案例涉及到住宅市场。商业物业运营周期长，资金沉淀量较大，尤其调控时期很多房企转战商业地产，对我们这些服务很感兴趣。”一位租赁公司人士表示。除了融资需求，融资租赁业务还可以在会计处理上加速折旧，起到延迟纳税、合理避税的目的。不过，由于租赁公司超过一半的资金都来自银行，部分融资类租赁业务被认为有“变相贷款”之嫌。尤其是在房地产市场调控的背景下给房企输血，更是为人诟病。业内分析，此次被监管层叫停，正是防止房地产行业在银行、信托等渠道外，再新增一条规模不易控制的融资渠道。另外，作为金融企业，房地产标的在租赁期间所有权归租赁公司，容易异化成不动产投资，尤其是一些银行系金融租赁公司通过类似业务将银行资产做大。违背银行业金融机构的相关规定。2011年央行出台的文件规定，金融租赁公司要加强实行租赁投放规模控制，将日租赁投放数据每日上报监管层，同时租赁资产余额、资产规模、租赁期限等指标按照属地原则上报监管层，并通过“融资租赁登记公示系统”对融资租赁企业提供登记，依托应收账款质押登记公示系统对租赁物权利实施公示。地产融资租赁现状调控时期，地产金融领域一直在上演这样的循环：传统融资渠道收紧→新融资方式涌现→监管层指导整顿→相关业务再度受阻→继续突围创新……。不过，对房地产融资租赁业务来说，这一切似乎来得太快。还没来得及在业内广而告之，就已经被监管层“委婉叫停”。“银监会的态度是，建议我们不要再开展和房地产有关的业务。” 北京一家银行系金融租赁公司的不动产业务经理告诉《地产》记者，从今年年初开始，他们已经不再接手新的房地产租赁业务。而几个月前，他们还在“拿着钱找项目”，并在各种会议上憧憬房地产融资租赁的广阔前景。由于商务部监管的内资和外资租赁公司不在此次窗口指导范围之内，相关业务仍有开展。不过，由于法律风险、税收成本等一系列问题，其业务扩展也受到诸多限制。当前，融资租赁行业，正在经历一场“去房产化”运动。和很多房产交易一样，税收过重是发展不动产融资租赁业务的一大障碍。除营业税、契税、印花税，还可能涉及到高额累进土地增值税。而且一进一出两次征税，在一定程度上降低了租赁公司的盈利空间，也打击了承租人的热情。据了解，有些房地产融资租赁业务为了避税，在首次房产出售时并不真正过户，只是双方签订一个协议规定房产权属。但是，这样的协议效力有限，产权实际还归出售一方。如果其将房产重复出售或再度抵押，另一方就面临很大的经营风险。对于不动产融资租赁的合法性，业内一直没有明确认定。2007年施行的《金融租赁公司管理办法》中规定，“适用于融资租赁交易的租赁物为固定资产”。一种观点是，不动产是法律用词。金融租赁公司管理办法对租赁物的界定