城市化综合体开发属性.doc

城市化背景下的中国城市综合体开发趋势? ?吴洋： ??? 各位领导，各位嘉宾，大家上午好，很荣幸受组委会的邀请，再次谈一下城市化背景下综合体的开发，这个命题有一点大，所以接到这个论坛的演讲的命题以后，也进行了一定的思考，我们看到大家都是行业内的同事，也都是专家，能看到近期，尤其是在今年春节的时候，商业地产的话题异常的火热，全国也在纷纷的组织相应的论坛，我今天来了以后看到很多的老朋友，我们今年在很多的论坛会议上都见过面，异常火热我们应该静静的思考商业地产未来走向的问题，有关新政出来之后，大家特别的关注商业地产，对商业地产话题也不断，所以今天就城市未来的发展角度来谈一下我的角度，那既然是这样城市化的发展，就从它的发展的角度来首先阐述一下基本的现状。 　　那么中国城市化发展现状概述，我们看到在去年发布的《2010年城市蓝皮书》指出，中国城镇人口总量为美国人口总数的两部，是欧盟27国的人口总规模的1.25倍，居世界第一。然而，我国城镇化率只有46.6%。相对于日韩的70%以上的城市化率，我国近阶段发展仍将保持高速、稳定、健康的势头。根据这个数据我们来看，推动城市化进程势不可挡，我们认为未来的相当长的时间，从国家的角度还会加快这个速度，加快进展的推进，这就会城市的商业地产的发展带来大的机遇。 　　另外一条是2010年全国国内生产总值达到397983亿元，比上年增长10.3%，增速比上年加快1.1个百分点。从这个数据也可以看出，我们的gdp增值以后，老百姓的口袋里面的钱也会相应的增加，消费的能力也相对的提高，所以对商业地产也是一个极大的利好。 　　中国边缘地区城镇化中心沿海城市化，已经成为中国未来发展的必然趋势，房地产尤其是商业地产作为先导和推动力量的巨大作用已经显现。 　　这样的话就是说城市化背景下的中国城市综合体开发已经成为趋势力量。从新政出台以后，从大家热谈商业地产，实际上行业内大部分人有一个共识，这是需要专业化程度很高，需要细分的市场，也就是说从我们认为的角度，只有在经济发展的角度才能去谈商业地产发展的问题。 　　下面我们回顾一下城市综合体起源、定义和分类，为什么提这个问题，因为到今天为止，很多的开发商和业界的一些朋友，尤其是向商业地产转行的，对城市综合体的概念基本上很模糊。“城市综合体”的概念是舶来品，是由酒店、写字楼、停车场、购物中心、会议中心、公寓组成的新区域经济文化生活新空间。例如始建于1930年，美国的洛克菲勒中心，是世界上首屈一指的私人所有的cbd。其位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上，占地22英亩，由21栋建筑围合，70层高的rca（洛克菲勒）大楼是整个中心的主体建筑；由地下铁路构建的交通体系复杂，完善。人流的导入使得中心广场成为城市的交流空间。这个是它的定义和起源。 　　城市综合体起源 　　欧洲大陆最早的hopsca是始建于1958年法国巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、还有公园区32万平方米，这个是典型的城市综合体的代表，在欧洲是一个城市综合体，在中国来看是一个多功能的服务区，这里建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人；并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心；也是欧洲最大的公交换乘中心，这个是欧洲大陆对城市综合体的定义。 　　那么在中国现时实践中所理解的“城市综合体”概念：将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。也就是说中国综合体的定义相对来说比较狭窄，不是像欧美一样是一个泛泛的区域。我们是由城市活动空间和建筑生活空间两部分组成的。通过这个归纳出两点一个是城市综合体，一个是泛城市综合体。 　　城市综合体是由一种功能的建筑体（通常是商业）“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目，是国内实践意义上的城市综合体，亦是城市肌理的一部分，是中国动力的内生需要，翻译为urban complex。我们看到很多的项目，万达、万象城等一系列的项目都是按照这个定义来定的。 　　另外一个是泛城市综合体，它的占地面积水平高、各功能建筑分区规划清晰、不需要由一种功能建筑体“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑规划项目可以称为泛城市综合体，也就是我们通常理解的cbd,翻译为hopsca。这个是泛综合体的概念，这个概念基本上多用于欧美地区。 　　我们再回顾一下目前的开发营运模式 　　第一类是单一主体独立开发模式，例如北京的华贸中心。 　　第二类是合资政府财政补贴开发模式，例如上海新天地 　　第三类是一二级联动开发模式，例如陆家嘴cbd 　　第四类是合作链开发模式，例如华润和新鸿基“万象城”系列 　　城市综合体的开发模式，从最早的资本聚集，