物业经营管理度考试复习重点.docVIP

物业经营概述 物业经营管理：又称物业资产管理；是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益型物业为对象，为业主提供贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。 物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其物业投资的物业收益或企业发展战略以及主营业务发展目标的需求。 物业经营管理包括了将物业作为收益资产所进行的资本投资 、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估等经营活动。 收益型物业主要包括：写字楼、零售物业、出租型别墅或公寓、工业物业，酒店和休闲娱乐设施等。 写字楼的类型：1、企业自用型写字楼；2、出租型写字楼；3、自用出租复合型写字楼。 我国目前没有统一的写字楼分类标准。 国外通常将写字楼分为甲乙丙三个等级。 写字楼分类的依据：1、所处位置；2、楼宇设计装修状况；3、收益能力。 写字楼是为商务、办公活动提供空间的建筑，由作为办公空间部分和公用部分构成。 零售商业物业是用于零售商业经营活动的建筑，包括从小商店到大型购物中心的各种零售商业空间。 零售商业物业的六种类型：1、区域购物中心；2、市级购物中心；3、地区购物中心；4、居住区商场；5、邻里服务性商店；6、特色商店。 区域购物中心：又称摩尔，其建筑规模为10万平方米以上；有效商业服务半径为200千米，覆盖老中青幼四代不同顾客，能满足一站式消费。 市级购物中心：建筑规模为3万平方米以上，服务人口30万以上，年营业额5亿人民币以上。 地区购物商场：建筑规模1-3万平方米，服务人口10-30万，年营业额在1-5亿之间。 居住区商场：建筑规模在3000-10000平方米，营业额在3000-10000万人民币之间。 邻里服务商店：建筑规模3000平方米以下，营业额在3000万以下。 酒店和娱乐休闲设施的主要区别：1、服务对象不同；2、地理位置不同；3、服务内容不同。 物业经营管理服务的目标：是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需要，在实现物业各期净收益最大化的基础上，保持和提高市场价值和未来发展潜力。 物业管理企业以公司的形式存在。 物业管理企业分为：1、管理型物业管理企业；2、专业型物业管理企业；3、综合性物业管理企业。 物业经营管理的层次可分为物业管理或设施管理、房地产资产管理和房地产组合投资管理三个层次。其中物业管理和设施管理是以运行管理为主，房地产资产管理和房地产组合资产管理是以策略性管理为主。 物业管理的核心工作：是对物业进行日常维修保养、并向入住业主提供服务，以保证期始终处于正常的运行状态。 房地产资产管理公司负责管理物业管理企业和实施管理公司，监督他们的行为，指导他们为物业发展制定战略计划，以便实现价值最大化，满足投资管理者的要求。 房地产投资创造利润的三种途径：1、在极好的条件下购买物业；2、在持有物业期间以现金流的现值最大化为目标来经营物业；3、在合适的时机出售物业。 物业管理和设施管理一般定位于现场操作层面的管理，作用是为租户提供及时服务和保证物业的持续收入和现金流。 经营管理中物业管理的主要职责：保持与租户的联系；收租；控制运营成本；财务报告和记录的保存；物业维护；资本性支出计划；危机管理；安全管理；公共关系。 经营管理中资产管理的主要职责：制定物业发展战略计划；持有/出售分析；物业更行改造等主要支出决策；监控物业绩效；管理和评价物业管理企业；协助物业管理的租户关系工作；定期进行资产的投资分析和运营状况分析。 经营组合投资管理的职责：制定投资组合目标和投资准则；制定并执行组合投资战略；设计和调整物业资产的资本结构，监督购置、资产管理和在投资决策；负责投资组合的绩效；客户报告与现金报告。 经营管理中投资标准包括现金流、租金波动、和基于市场交易的收益变化。 经营管理中投资决策主要取决于两个关键因数：预期收益和风险水平。 经营管理进行资产组合在任何情况下，都将选择受益最大，风险最小的组合，也就是说：“不要把鸡蛋放在一个篮子里”。 相对于总收入，投资者更关心的是净营运收益。 房地产投资及其区位选择 房地产投资是指以获得未来房地产资产收益或增值为目的，预先垫付一定数量的货币或实物，直接或间接从事或参与房地产开发经营活动的经济行为。 房地产投资可分为直接投资和间接投资。 直接投资又可分为从购地开始开发投资和面向建成物业的置业投资两种形式。 开发投资主要赚取开发利润。 置业投资主要从长期投资的角度出发，希望获得收益、保值、增值和消费四个方面的利益。 房地产间接投资的具体形式：1、购买房地产开发、投资企业的债券、股票、信托基金或房地产抵押支持证券等。 房地产投资通常属于短期投资，他形成了房地产市场上的增量供给。 置业投资的目的：自用或出租。 房地产投资的特性：