政府引入BT融资方式建设利弊分析.docVIP

政府引入BT融资方式建设利弊 一、BT融资模式 严厉的房地产调控政策、紧锣密鼓的地方融资平台清理，使得一些地方政府的公建项目、房地产商的开发项目陷入了资金链紧张的困境。在这种情况下，另类的融资模式——BT（Build-Transfer）在国内开始推广。 BT即建设-转让/移交，是项目工程投资方和建筑单位之间的一种合作模式，项目资金筹措和建设都由建筑商“一条龙”承担，项目建成竣工验收合格后再由投资方整体“赎回”（即回购）。 二、从BT融资者角度看待BT模式优点 一些人认为BT融资模式有如下优点： ①BT模式资金保障，对于公共项目来说，采用BT方式运作，由银行或其他金融机构出具保函，能够保证项目投入资金的安全，只要项目未来收益有保证，融资贷款协议签署后，在建设期项目基本上没有资金风险。 ②BT模式,BT模式的收益体现在三个方面：首先BT投资主体通过BT投资为剩余资本找到了投资途径，获得可观的投资收益；其次，金融机构通过为BT项目融资贷款，分享了项目收益，能够获得稳定的融资贷款利息；最后BT项目顺利建成移交给当地政府（或政府下属公司），可为当地政府和人民带来较高的经济效益和社会效益。 ③BT模式能够发挥大型建筑企业在融资和施工管理方面的优势,采用BT模式建设大型项目，工程量集中、投资大，能够充分发挥大型建筑企业资信好、信誉高、易融资及善于组织大型工程施工的优势。大型建筑企业通过BT模式融资建设项目，可增加在BT融资和施工方面的业绩，为其提高企业资质和今后打入国际融资建筑市场积累经验。 ④BT模式可以快速回收资金,基本建设项目特点之一是资金占用大，建设期和资金回收过程长，银行贷款回收慢，投资商的投资积极性和商业银行的贷款积极性不高。而采用BT模式进行融资建设未来具有固定收益的项目，可以发挥投资商的投资积极性和项目融资的主动性，缩短项目的建设期，保证项目尽快建成、移交，能够尽快见到效益。 其实，这此特点也反应出了BT模式运行方式中的弊端。 三、BT融资模式风险分析 通过对以上几点的分析，可以看出BT模式运行中最重要的一点就是资金的充足性，就是要保障建设项目运行中建设企业投入的大量项目建设资金。建设开发企业投入资金量不仅是包括公用项目建设资金、还包括项目收益目标达成前的项目延续成本和融资成本等。相对单一的公用项目建设资金投入来说，其BT模式投入资金量要大的多。 项目延续成本可能包涵两方面，一是在建设项目较长的回购期内的资金成本，二是建设项目以土地使用权支付时，建设开发企业需在换取的土地上投入的主房地产开发成本。后一种以土地使用权支付方式，更是扩大了建设开发商的运营资金成本，其扩大规模是数倍以上。 扩大的投入资金，一方面加大了建设开发企业的资金压力和资金链风险，另一方面在项目延续收益体现前，将建设开发企业“绑架”在了当地建设项目上，使建设企业长期无法脱身。建设开发企业为保障资金链的连续，在对外融资活动中，也往往将融资对象“绑架”在了建设项目当中。 同时BT模式运行的前提是项目收益的产生，其项目收益分为财政收益和建设开发企业收益。财政收益的实现才能保证项目回购资金的顺利拨付；建设开发企业收益的实现才能保证资金链的完全周转和融资对象资金本息的偿还。 但目前BT融资模式下运行的项目存在这以下几个问题： ①资金链保障难度大，BT融资模式下的开发项目往往资金量较大、开发周期较长，对资金链维系要求边大，一但资金链断裂，项目再开发进行难度更大。开发项目会形成半截工程，开发企业被“绑”在项目中难以脱身。 ②开发成本高，由于项目开发资金链长，融资运营成本增高，当地财政、城投企业给建设开发企业以较大的工程结算价格，或再土地优惠。加上较大融资利息，开发项目成本往往较高，实际上加大了泡沫经济的产生，更加重当地房地产市场风险。 ③缺乏科学论证的城市建设开发易采用BT融资模式，目前各地区纷纷建设的新城区规划，往往是在政府政策指导下的产物，建设论证的科学性较低。造成项目建设开发火热、但市场反应冷淡的局面。这直接或间接影响项目收益的产生，最终影响项目资金链的顺利周转。 ④经济风险较大，房地产泡沫的产生已引起中央的高度重视，近期出台的一系列政策直指房地产行业可能产生的经济泡沫，这一方面说明了目前房地产泡沫的严重程度，另一方面预示目前房地产随时可能出现泡沫破裂。经济大环境中风险加大，对BT模式中两个至关重要的因素——资金链和项目收益都有重大的影响。 从以上分析，可以看出BT融资模式在目前国内城市建设开发中应用的几点弊端，这些问题的出现与现阶段国内城市建设不遵循科学的市场机制发展，而主要以行政化手段推动有着直接关联。其可能引发的金融、社会问题会在长、中、短不同时时期体现。而目前短期内容易引发的就是因建设企业融资债务压力过大，而经营活动现金流入不足，造成资金链断裂，引发的债务