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新一代地产企业全面预算管理解析(2009-08-17 15:37:45)转载标签：房地产全面预算杂谈分类：明源分享——专家解读后危机时代，房地产企业进入新一轮洗牌，如何加强风险控制，探索微利时代下的盈利之道？不少前瞻性企业开始启动了房地产的全面预算管理，目标是全面提升企业对计划、协调、控制和业绩评价的能力，通过全面预算管理，让管理者和广大员工知道：要实现公司的战略和年度经营目标，需要开工多少项目，在什么时间开工，如何把握销售节奏；在哪些区域进行项目布局；如何合理规划产品类型；如何合理筹划资金安排，进行资金调配；完成任务需要什么样的人以及如何进行人员安排与储备。????下面，我们结合房地产企业的管理特点，从“经营计划—预算编制—执行控制—预算调整—预算分析—预算考核”六个方面，和大家一起分享我们的研究成果——新一代的地产企业全面预算管理。????一、预算管理的六大环节????（一）、经营计划编制????经营计划的分级管理????（图1 经营计划的分解）????经营计划是根据企业战略规划而确定和组织全部生产经营活动的综合规划。对房地产企业来说，年度经营计划就是由企业的“年度经营指标”和“工作计划”构成的综合性计划。其中，“工作计划”分解为“项目年度计划”和“职能转项计划”。而“项目年度计划”源于“项目总控计划”，是把项目总控计划按年度的维度进行的分解。项目总控计划又分解为四级：一是集团层面关注的集团关键节点计划；二是由项目负责人编制的项目主计划；三是由各个业务职能部门编制的项目专项计划；四是项目工程师编制的楼栋施工计划。除这四级管控体系外，还有项目资源配置计划，主要预测开发一个项目所需人、财、物的配置（如图1）。????经营计划与预算编制的联动????有了经营计划之后，就为全面预算的编制奠定了基础。当经营计划实行分级管控之后，主要通过项目的主计划来进行经营计划的货币分解，编制企业的全面预算。其中：????·项目的主计划对应项目成本预算和项目销售预算；????·项目资源配置计划对应项目人员的费用预算；????·职能专项计划对应职能部门的事项费用预算；????以年度的维度将项目成本预算、项目销售预算、部门费用预算进行分解，就构成了企业年度的全面预算。通过经营计划与预算管理的联动，能有效管理企业的动态现金流。????（二）、预算编制????预算编制是指为了实现企业既定的战略目标，将企业战略目标逐步细化明确到具体的时间周期，并对企业资金运作进行预测。????房地产预算主要分三大类，分别为经营预算、投融资预算、财务预算（现金流、利润、资产负债等）。其中经营预算由“收”、“支”双线组成，主要包括：项目成本预算、部门费用预算、经营税费附加、项目销售预算等。下面重点介绍项目成本预算、项目销售预算和部门费用预算的编制。????1、项目成本预算编制（图2 项目成本预算编制流程图）????如图2所示：项目成本预算的编制首先要根据项目占地面积、建筑面积、容积率等指标确定项目目标成本，进而对目标成本进行合约规划的分解，由各专业部门根据项目计划编制合约规划及付款计划。目前，大多数房地产企业的管理难点在于如何对目标成本进行合约规划的分解。????2007底年，明源根据对业内众多企业的深入研究，提出了第二代成本管控思想，即从成本 “核算”迈向成本“控制”。通过核算树与控制树两套科目体系，一套是很精细的核算科目体系，用于事前的成本测算和事后的成本核算；一套是运营管控的科目体系，在明确项目的“目标成本”后，需要对目标成本按合约规划进行“至上而下”的成本分解，以“合约规划”为中心，对项目进行全过程的管控。????“合同”是工程部、成本部、财务部、销售部都非常熟悉的语言体系，以合同为基础将“成本”与“计划”建立对应关系，为项目的成本按时间维度分解提供坚实基础，大大提高了财务部门编制的资金计划与业务的吻合度。实现了成本与计划的联动，便可以在过程中进行有效及时的监控，全面预算也才能在此基础上真正落到实处。????2、项目销售预算编制????如图3所示：销售的预算编制首先根据项目产品规划确定销售预算目标，进而对销售目标进行时间维度的分解，形成销售的签约预算。根据项目计划设置销售进度，依据销售策略设置付款方式。销售进度结合定价算出销售额，配以付款方式测算出销售回款。????（图3 项目销售预算编制流程图）????项目销售预算的编制同样首先要与经营计划进行有效联动，并在过程中进行监控。销售预算与项目计划工作项绑定，一旦计划发生调整，便可以方便地重新测算项目预算及年度预算。????3、部门费用预算编制????与传统行业的部门费用预算编制相同，房地产企业部门费用预算的编制同样要基于项目规模、人力资源配置、历史费用数据等项目资源的配置。与传统行业的不同之处在于增加了项目的维度，如根据编