湖山大境第四季度营销策略20121012教学教案.pptVIP

Gemdale Corporation;;;;;;1月温家宝中央六次会议：巩固房地产调控成果，打击投资投机购房需求，促进房价合理回归 2月温家宝：促进房价合理回归不动摇 3月温家宝：房价远未合理 4月温家宝：一放松房地产价格会极度反弹 5月温家宝：稳增长放在更重要位置，楼市限购不放松 6月中央多个部委5次重申，“坚持房地产调控不动摇”，“个人房贷政策不变”。;1、全市一手住宅签约均价稳定在8200元/平方米上下； 2、近4个月每月网签面积在50万平米之上，同比2011年大幅上涨19%； 3、成交走势趋向于稳定，需求得到平稳释放；;1、楼市政策经历了半年的稳定后，购房者观望氛围在持续减淡，对楼市预期在持续增高。 2、在产品补充的情况下，累积的需求得到积极释放。 3、经济运行不乐观，楼市政策不放松，后续供应量较大，目前房价缺乏上涨动力，整体表现平稳。;周边别墅市场供应量大幅增加 棠樾、碧桂园、朗润园等新货加推或新盘入市。 低价入市快速销售成为市场主旋律;成交量呈上升趋势，价格保持平稳；总体均价保持在1万元/㎡;;;;;;;在当前市场环境下，别墅滞销的主要原因： 1、新增供应量持续放大，导致湖山大境的销售受到严重挤压； 2、目前居住型刚需为主，别墅市场投资需求较少，低总价是快速出货的必杀技;;洋房销售难点： 洋房余货主要为大面积单位，总价高，购房门槛高，客户接受度低； 151平米的户型单位视野景观相对较差，且靠近公路和高速，噪音污染也非常严重客户认可度较低； 193平米的户型单位，由于面积较大，单价高，总价偏高，购房门槛高，客户关注度偏低，制约了该户型单位的销售。 别墅销售难点： 别墅整体价格较为坚挺，与周边其他别墅项目相比，价格偏高； 联排别墅余货所在位置较偏，景观资源一般，特别是小区入口位置，噪音污染严重，客户认可度较低； 双拼别墅位于小区中央，难以享受最优景观资源，且紧挨高层单位，总价高，三个房产证，客户及市场接受度低。;第四季度如何实现突破？ 如何将压力转化为动力？ 我们又要如何做？ 具体要做哪些？ 我们的解决之道！ 精准推广、修炼内功、狙击圈层;;推广策略一：舍，得;???区价值导入;10.20;渠道框架;别墅物业做好圈层：通过把“圈层”请进来，拓展高端目标客户，精准打入圈层，业主私家宴活动、企业家协会活动、私人银行白金卡客户秋养生之旅活动等；;以区域为单位，通过莞深高速沿线户外、派单、凌动传媒、电台、框架、网络、短信等渠道，“伏击”区域客户。;渠道策略;高端社区和加油站外展场： 黄江嘉荣、公明天虹、佳德士外展场，香蜜湖、华侨城等社区流动展区； 业主、意向客户上门拜访： 1、节假日拜访老业主，业主生日为业主举办生日PARTY活动，维系业主，形成口碑； 2、前期意向客户，邀约上门拜访，深入了解客户购买抗性，提出解决办法，引导客户，促进成交； 村委、企业家圈层拜访： 1、黄江本地村委（田心村、龙见田等），上门拜访，了解本地圈层特点，针对性做互动活动，加强优质客户对项目的价值感知； 2、拜访本地私营企业主（裕元工业区、华南塑胶城等），寻找突破口，打开局面。;请“关键”人 三级市场：增加三级市场公司加盟，邀请三级市场精英现场学习，推动转介效果，促进项目成为三级市场重点转介项目，现场销售与三级市场精英“一对一”的沟通联系，提高转介效率；同时上门拜访重点三级市场，鼓励销售人员转介客户； 关键个人：寻找商会领导、政府领导、风水大师、竞品现场经理、高端营销人员等游说其成为“关键人”，通过“关键人”的奖励措施，启动外围营销；;阶段性业主维系活动； 1、挑选有影响力的业主成为金牌业主，促成圈层传播； 2、老带新成交享大礼：赠送“物业管理”，奖LV包、Ipad等； 3、阶段性组织集中的金牌业主答谢晚宴，巩固圈层影响力； 4、业主生日圈层晚宴等尊贵性服务。;客户拓展;客户拓展;现场提升;现场提升;现场提升;现场提升;现场提升;活动建议;活动建议;活动建议;活动建议;活动建议;活动建议;活动建议;活动建议;红酒雪茄品鉴红酒雪茄品鉴，雪茄礼仪讲座，下午茶！;理财讲座 邀请知名理财师进行专题理财分享+客户抽奖;最后，我们坚信： 只有努力，金地湖山大境的明天才更好！;汇报结束！