第七章成本法教材课程.pptVIP

内容提要 第一节 成本法概述 第二节 房地产价格的构成 第三节 成本法的基本公式 第四节 重新购建价格 第五节 建筑物的折旧;第一节 成本法概述;“成本”的含义： 1、成本不仅包括开发商的开发成本，还应包括开发上的应纳税金和应得到的正常利润，是对于房地产购买者而言所必须支付的全部金额。 2、成本是当前成本，而不是过去或将来的成本，即是待估房地产在估价时点的重新购建成本。 3、成本是在估价时点的经济、技术条件下重新建造该类房地产所必须花费的正常成本，而不是房地产企业在开发过程中实际发生的成本。;二、成本法的理论依据 1、从买方的角度来看，成本法的理论依据是替代原理 2、从卖方的角度来看，成本法的理论依据是生产费用价值论 因此，房地产价格不能高于买者的预期，不能低于卖者的成本。买卖双方可以接受的共同点必然是正常的代价（包含正常的费用、税金和利润）。;三、成本法适用的对象 1、 一般来说，新开发建设、可以假设重新开发建设、计划开发建设的房地产都可以采用成本法进行估价。 2、成本法特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产，如学校、图书馆、体育场馆、医院、行政办公楼、军队营房、公园等公益的房地产，以及化工厂、钢铁厂、油田、码头等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产。 3、单纯的建筑物估价,通常也采用成本法估价。 4、在房地产保险（包括保险和理赔）及其他损害赔偿中，一般也采取成本法进行估价。;市场供大于求;搜集资料 ;第二节 房地产价格的构成; 根据房地产开发用地取得的途径，土地取得成本的构成可以分为下列三种： （1）通过市场购买取得：政府的招标、拍卖、挂牌出让等。 建设用地使用权购买价格；买方应缴税费。 （2）征收集体土地：征地补偿安置费用、相关税费和土地使用权出让金。 （3）城市房屋拆迁取得：房屋拆迁补偿安置费用、相关费用和土地使用权出让金等。 ;二、开发成本 是指在取得房地产开发用地上进行基础设施配套和房屋建设所必须的直接费用和税金等。 在理论上，可以将其划分为土地开发成本和建筑物建??成本。在实际中，房地产开发成本主要包括： （1）勘查设计和前期工程费：包括前期规划、可行性研究、规划和建筑设计、施工通水、通电及场地平整等开发前期的费用。 （2）房屋建设安装工程费：房屋建造及附属工程（围墙、水池、绿化等）所发生的土建费用和安装工程费用。 ;（3）基础设施建设费：包括所需要的道路、供水、排水、通讯、燃气等建设费用。如果所取得的土地是熟地，则只有土地取得成本。 （4）公共配套设施建设费 （5）其他工程费 （6）开发过程中的税费。 ;三、管理费用：是指组织和管理房地产开发经营活动所必须的费用，包括房地产开发人员的工资、福利、办公、差旅费等，可以结算为前两者的一定比率。 四、销售费用：指销售开发完的房地产所必须的费用，包括广告宣传费、销售代理费、售楼人员的工资等。。 五、投资利息：包括土地取得成本、开发成本和管理费用的的投资利息;投资利息的计算： 1.应计息项目：土地取得成本、开发成本、管理费用、销售税费。 2计息周期：年、半年、季度、月等，通常为年。 3计息期： 4计息方式：单利和复利 5利率：; 总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 ; 总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。; 总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率为8%,求利息。;六、销售税费：销售开发完成后应该由开发商缴纳的税费，可以分为： （1）销售税金及附加：营业税、城市维护建设税和教育费附加（两税一费）。（2）其他销售税费：应该由卖方承担的交易手续费等。 七、开发利润: （1）是税前利润； （2）是指正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，不是个别房地产开发商获得的实际利润。 （3）通常情况下，按照一定基数乘以同一市场商类似房地产开发项目所要求的相应利润率来测算。 不同利润率（直接利润率、投资利润率、成本利润率、销售利润率）对应不同的计算基数； （4）利润率来自大量的、同一市场类似房地产开发项目的利润率得到 ;第三节 成本法的公式;二、适用于新开发房地产的基本公式 1、新建的房地综合估价，成本法的基本公式为： 2、新建的建筑物的估价，成本法公式为： ;3、适用于新开发土地的基本公式 新开发的土地包括征收农用地并且进行基础设施和平整场地后的土地；城市房屋拆迁并进行基础设施改造和平整场地后的土地；填海造地、开山造地等。在这些情况