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房地产销售常用知识 21、面积误差比 面积误差比＝（产权登记面积－合同约定面积）x100%/合同约定面积 房地产销售常用知识 二、公用建筑面积按以下规则分摊 1、分摊原则 1）房屋公用建筑面积分摊以幢为单位。公用建筑面积分摊仅限于本幢内的公用建筑面积。与幢房屋不相连的公用建筑（如变电房、水泵房、门卫房等）不得分摊到本幢房屋内。 2）房屋公用建筑面积按各户套内建筑面积乘以房屋内相关面积的比例进行分摊。公用建筑面积分摊后，不划分各户摊得面积的具体部位。公用建筑面积部位一经分摊，任何人不得侵占或改变其原始设计的使用功能。 房地产销售常用知识 3）商、住、办综合楼，其房屋内各部位使用功能，房型分隔差异较大，应根据其用途或房型分隔的不同，按相关面积比例先行分摊全幢公用建筑面积（此次分摊的最小单位为层），然后再分摊各自公用建筑面积。 4）商品房按“套”或“单元”出售。商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积。 套（单元）建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 房地产销售常用知识 2、计算方法 套内建筑面积由以下三部分组成： 1）套（单元）内的使用面积； 套内使用面积的计算应符合下列规定： 套内使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、 卫生间、假层、厕所、储藏室、壁柜等分户门 内面积的总和；跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积； 房地产销售常用知识 2）套内墙体面积： 新建住宅各套（单元）内使用空间周围的维护或承重墙体，有共用墙和非共用墙两种。新建住宅各套（单元）之间的分隔墙，套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用 墙，共用墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。 内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。 房地产销售常用知识 3）阳台建筑面积： 原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积； 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； 凹阳台按其净面积（含女儿墙墙体面积）的一半计算建筑面积； 半挑凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面 积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 房地产销售常用知识 房地产销售常用知识 3、公用建筑面积由以下两部分组成 1）电梯井、楼梯、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和走道、地下设备、值班警卫室等。 2）套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半 3）公用建筑面积分摊系数 整幢建筑物的公用建筑面积除以整幢建筑物各套内建筑面积之和，得到建筑物的公用建筑面积分摊系数。 分摊的公用面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数 房地产销售常用知识 4、什么是房地产转让？房地产转让主要包括哪些方式？ 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法的方式将其所有的房地产转移给他人的行为。房地产转让主要包括下列方式： 1）买卖； 2）交换； 3）赠与； 4）以房地产抵债； 房地产销售常用知识 a、以房地产作价出资或者作为合作条件，与他人成立企业法人，房地产权属随之转移的； b、因企业兼并或者合并，房地产权属随之转移的； c、法律、法规、规章许可的其他方式； d、商品房预售和销售、存量房屋买卖是房地产转让方式中的买卖，买卖双方转让当事人，卖出人为转让人，买入人为受让人。 房地产销售常用知识 5、房地产买卖合同应当载明哪些主要内容 房地产买卖合同应当载明下列内容： 1）转让当事人的姓名或名称、住所； 2）房地产的座落地点、面积、所处范围； 3）土地所有权性质； 4）土地使用权获得方式和使用期限； 5）房地产的规划使用性质； 房地产销售常用知识 6）房屋的平面布局、结构、建筑质量、装饰标准以及附属设施、配套设施等状况； 7）房地产转让的价格、支付方式和期限； 8）房地产交付日期； 9）违约责任； 10）争议的解决方式； 11）转让当事约定的其他事项。 12）房地产转让合同的示范文本由市房地局制定。 房地产销售常用知识 6、为什么要对商品房预售进行审核 为规范房地产市场交易秩序，防止投机行为，保护消费者合法权益，由政府出面对商品房预售的条件进行审核。对符合预售条件的，发给商品房预售许可证；对不符合预售条件的，作出不准预售的决定。经审核准予预售的商品房，预售许可证签发的日期为准予预售的日期。凡未取得预售许可证预售商品房的，政府作