惠城区房地产市场研究.ppt

惠州房地产市场研究 惠城区 目录 1、惠城区概况 2、惠城区市场项目简析 3、惠城区环境分析 4、居民消费习惯及购买力研究 5、惠城区板块市场分析 概况 惠城建制于1988年，作为惠州市的政府所在地和中心地区，惠城区是惠州乃至整个东江流域政治、经济、文化和交通的中心，素有“粤东重镇”、“岭南名郡”的美誉。全区总面积1471平方公里，辖桥东、桥西、江南、江北、河南岸、龙丰、小金口、水口8个街道办事处和汝湖、三栋、马安、横沥、芦洲等5个镇，总人口80万。 惠城区地处东江中下游平原区，属南亚热带海洋季风气候，平均气温为19.5℃-22.5℃，年均降雨量1731毫米，雨量充沛，四季宜人。自然资源主要有钽铌、石灰石、石英砂、花岗岩及铁、钨、高岭土、黄石等矿产。 历史文化名城：惠城聚人文之萃，孕育了廖仲恺、叶挺、邓演达等一代豪俊，留下了苏东坡、杨万里、文天祥等文人的墨香。广府文化、客家文化、潮汕文化长期在此交融，形成了海纳百川、有容乃大的文化胸襟和独具特色的文化魅力。 旅游胜地：荣获“中国优秀旅游城市”称号，汇江湖之美、聚山泉之秀，集山、江、泉、湖、瀑于一地，市区西湖风光旖旎，与杭州西湖并称天下三大西湖之一，近郊有“岭南第一泉”汤泉、白鹭湖风景旅游区、富力洲际温泉等景区。 产业基地：打造了“中国男装名城”、“全国电子信息产业基地”等区域品牌，形成了电子信息、汽车配件、纺织服装、塑料化工等产业集群。拥有纺织服装企业2000多家，规模以上电子信息企业400多家。 物流中心：三产经济呈现规模化、多元化、特色化格局。日本永旺（吉之岛）、三井物产、美国沃尔玛等多家世界500强商贸企业在城区投资，建成了惠州农产品物流配送中心、金泽国际特流园等一批专业市场，初步具备了粤东商贸中心的功能。 生态宜居城市：素有“半城山色半城湖”之美誉，近年来，荣获“国家园林城市”、“国家卫生城市”、“国家环保模范城市”和“中国人居环境范例奖”等荣誉称号。 市场项目简析 1、在售户型比例分析： 中小户型抢手，紧凑舒适又实用（2房1厅1卫1厨）。中小户型较抢手的原因有：一方面是人们对面积的要求有所下降；另一方面是首付较低，在人们普遍能接受的范围内。大户型和别墅的发展情况不容乐观。 2、住宅存量及增量分析： 随着经济的快速发展，惠州第三产业发展迅速，吸引了大量人群，推动了房地产业的发展。惠州房子供不应求，住宅增量不断扩大，有利于房地产业的发展。 3、区域价格走势分析：2012年9月份70个大中城市住宅销售价格变动情况 一、新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况 （一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有24个，持平的城市有15个，上涨的城市有31个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.4%。 （二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有55个，持平的城市有3个，上涨的城市有12个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，涨幅比8月份回落的城市有5个。 二、二手住宅价格变动情况 （一）与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有18个，持平的城市有17个，上涨的城市有35个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.7%。 （二）与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有56个，持平的城市有1个，上涨的城市有13个。9月份，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过3.5%，涨幅比8月份回落的城市有6个。 惠州市全市2011年11月份商品住宅成交量为1252套。其中总价在50万元以下首置客户仍然是市场主流，达到421套；首次改善主力客群集中在50-70万元之间，达191套。从成交的结构可以看出，目前成交主力面积段在144平米以下，客户能承受的价格主要在100万以下。 4、惠城区区域土地供应分析：惠州市惠城区2012年度国有建设用地供应计划表 环境分析 1、交通环境 惠州市惠城区区位交通优势突出，城乡结合特点明显，在构建和谐交通方面，惠城区比其它地方更具独特的发展条件和优势。其中主要有以下几点： ?：绝对的地理中心。惠城区处于广州、深圳、香港、河源等地的中心位置，铁路、高速公路及国、省道以放射状连接以上城市，及国、省道以放射是典型的交通枢纽中心。高速公路网覆盖了惠城区90％的乡镇，公路、铁路、水路等设施完善。 ?：中心产业和人口聚集。据统计，惠州市地区生产总值的45％ 产于惠城区中心区，由于优良的城区交通条件带来了相关产业和人口在该城区的聚集。 ?：惠城区是惠州经济、政治、文化的中心。交通建设投资效应及辐射优势明显，中心区的交通基础建设绝大多数投资由政府或企业承担，惠城区是最大的受益