房地产开发与管理 第三章 3-4至3-6.pptxVIP

第三章 房地产开发项目策划决策和可行性研究;什 么 是 管 理 ?;项目策划的内容和依据 项目策划分为项目总体策划、项目局部策划。 项目总体策划指在项目前期立项过程中所进行的全面策划。局部策划是对全面策划任务进行分解后的一个单项性或专业性问题的策划。 1、项目构思策划 （1）项目的定义 （ 2）项目的定位 （ 3）项目的系统构成 （ 4）其他 ;2、项目实施策划 （1）项目组织策划 实行项目法人责任制。项目法人是负责立项、融资、报建、实施、运营、还贷的责任主体。 （ 2）项目融资策划 控制资金使用成本，进而控制项目投资，降低项目风险所不可忽视的环节。具有很强的政策性、技巧性和谋略性。 （ 3）项目目标策划 项目目标策划包括项目总目标（总投资、建设质量、总进度）体系设定和总目标按项目、参加主体、实施阶段等进行分解的子目标体系设定。 ;（ 4）项目管理策划 ;项目策划的层次和程序 1、项目策划的层次 决策领导层和项目实施基层 项目实施基层的管理工作两个层次：中间管理层和技术管理层 中间管理层是项目管理工作的重心。项目策划大部分工作在这一层次内展开。 2、项目策划的程序 （1）基本目标策划；（2）目标构成等策划 （3）项目控制策划；（4）项目分解策划 项目早期的策划工作是在许多经验性阶段假设的基础上进行的，所做出的许多分析也是粗略的估计，项目的发展使原来的假设被证实或者被推翻，粗略的估计会逐渐趋于详细和精确。早期项目策划中的一些偏差得以修正，内容的精确性也得以逐步提高。项目策划内容的动态性既是策划工作的一条基本原则，也是项目管理工作人员必须充分理解的一个特性。 ;二、房地产开发项目投资决策概述 项目投资决策的含义 1、决策与房地产投资决策 决策：对需要处理的事情作出策略上的决定。 构成一个房地产投资决策问题，必须有： （1）有明确的决策目标； （2）有两个以上可供选择和比较的决策方案； （3）有评价方案优劣的标准； （4）真实反映客观实际的数据资??。 2、房地产投资策略 房地产投资策略是指为房地产投资决策而事先安排的计划。包括预备进行何种房地产投资；准备采用何种筹资方式；如何确定经营方式，如出租或出售等。;3、房地产投资决策的基本要素 决策者； 决策目标； 决策变量（决策者定）； 状态变量（不确定性）。 ;什 么 是 管 理 ?;二、定量分析方法 定量分析方法是指采用数量指标和数学模型进行房地产投资决策的方法，主要工作是对决策问题进行定量分析、计算，以求得决策问题的最优解。从而作出科学的决策。 ;② 净现值法：反映房地产投资项目在计算期内获利能力的动态评价指标。 ? ③ 净年值法： ? ④ 现值成本法：房地产投资决策的现值成本法，现值成本最小者最优。 ⑤ 年成本法：等值平均年成本评价，年成本最小者最优。 （贴现率：Discount rate,贴现的比率。未来资产折算成现值的利率。贴现率 是现代经济学一个极为重要的概念，解决了未来经济活动在今天如何评价的问 题。）;2）相对法：以效益和费用的比率来评价和比较房地产投资项目并决策方 案的优劣及是否可取的经济分析法。 ① 内部收益率法 ② 效益费用比法 ③ 净现值收益率法 净现值收益率法是指项目净现值与全部投资现值之比。 ;（2）模型选优法 [例3-1] 某房地产开发公司现有资金1500万元左右、欲分别投资于别墅、住宅、饭店三类房地产，为谋求整体效益最大化，希望确定哪类投资多些，哪类投资少些。假设该公司为实现科学决策，分别邀请房地产专家、市场调研员及有关领导共9人组成决策群体，对三类房地产投资方案进行决策，投资700万元左右表示“投资多”，投资500万元左右表示“投资中等”，投资300万元左右表示“投资少”。;2、风险型决策 风险型决策是指自然状况是可变的，不论选择哪一种方案都要承担相应的风险，只是取决于概率和效益值，故风险型决策也称随机型 决策或统计型决策。 （1）最大概率法 在风险决策中将概率最大的状态作为决策的根据。所发生的概率都很小，而且互相接近，就不宜采用此方法。 （2）期望值法 最大的损益期望值即最优方案；如果决策目标极小，则最小的损益期望值为最优方案。 ;其一般结构形式为：