CANDO-沈阳-第一城提案-282P.ppt

铁西区房地产版块分析 从目前铁西区发展的态势来看，可以将铁西区分为兴工街版块、滑翔版 块、建大南版块及保工版块等八个版块。 兴工街版块为建设大路以北，北一路以南，兴华街以东、兴工街以西，富 云花都、方迪家园等项目促进该版块的发展。其目前的发展已趋成熟及稳定。 滑翔版块为滑翔小区及周边地带，该区域以中高档老盘（万科花园、城建 花园等）著称，该区域的房地产项目为带动铁西区发展起到了不可磨灭的作用， 铁西区由当年的脏、乱、差，甚至晚上出租车都不愿前往，到万科花园的建立带 动该区域的繁荣，城建花园的启动进一步巩固了其发展的势头，万科花园与城建 花园这两大项目见证了铁西区兴衰成败，随着时间的推移，该版块的新盘推出量 较少，因此市场吸纳能力减弱，但还是有相当的群体愿意来此区域居住。 建大南版块地处铁百商圈范围内，该版块属于相对较尴尬的位置，由于新盘推出量相对较少，且开发商不愿投入营销费用炒作该版块，因此，该版块处于“该热不热”的尴尬局面。 保工版块是以保工街为中轴，辐射其周边二三条街。该版块是2005年发展势头较旺的地带，以富云新都、宏伟金都以及黎明西部风情为首，三大房地产“家族”的占领带动了此版块的发展。 本项目所在版块优势支撑点 本项目位于卫工街附近，故属保工版块辐射范围内，因此我们分析 了该项目所在版块的优势支撑点。 区位优势：本项目位于市内二环之内，由于市二环以内的住宅开发用地将越来越少，因此，本项目所在地块将更显得弥足珍贵。 升值潜力：本项目所在地将随着铁西区房地产市场日趋走向成熟而不断升值。 知名开发商在此版块内建筑楼盘的推出量较多，其普遍投入了大量营销费用炒作，该区域版块非常火热。 区域内新盘总体价位相对较低，普遍在3000—3500元/㎡，迎合市场需求。 铁西区房地产市场发展走势 1、土地优势将进一步促进开发 土地市场是房地产市场的龙头，铁西新区对产业布局进行合理 调整，土地无论从价格上、需求上还是存量上都有良好的发展势头。对 于广大开发商来说，铁西区土地蕴含着极大的升值潜力，铁西的老工业 区改造力度加大、工厂迁移使大面积土地进入市场。铁西区与和平区、 皇姑区接壤，有着不容置疑的位置优势，相对便宜的地价使开发商对这 块土地充满热情。 另外，铁西大规模改造过程中，形成了几大版块。除了原来铁西 老区形成的铁百商圈、经过十五六年发展已经成熟的滑翔小区外，霁 虹、滑翔、保工和卫工街以及建设大路两旁也都将有巨大的发展空间。 2、二级市场空间巨大 　 2003年整个沈阳城区进行大规模改造、大量拆迁棚户区，同时启 动了金廊工程，对拆迁户进行货币补偿，这就推动了原来大量的潜在消 费群体进入到二级市场中来。而2004年及2005年，在市政府的大力支 持以及各大开发商对铁西新区的带领下，其房价逐步上升。　 　 目前铁西的开发商越来越注重项目规划、园区设计和物业管理。几 年以前，铁西的房屋开发只是为了满足本区域居民的住房需要，而现在 大量外区的客户群体涌入铁西，随着铁西新区改造加快，这种趋势应该 会越来越明显。 3、中小户型将占主流 　 由近几年铁西区内开发的楼盘中，从富云花都、力天江南春城、万丰花苑等 到富云新都、宏伟金都以及黎明西部风情等多个项目的亮相，吸引了全市消费者 的目光。这些项目不仅产品质量优异，而且户型偏小，以60-90平米为主力户 型，总价款多数低于30万元。 就沈阳市住宅消费群体的收入来说，不容回避两点：一是收入总体水平不 高；二是发展不平衡，目前中等收入家庭是房产消费主体，60-120平米的住房 （包括二手房）应当成为住房供应体系的主流。这部分消费群体对住房需求很迫 切，所以是住房消费的主要群体。面对这样的情况，住房供应以二、三居室的中 小户型为主，使大多数家庭通过购新房或换购旧房实现有支付能力的需求，达到 改善和提高居住条件的目的。而且，中等收入家庭腾空的存量住房，可以进一步 成为低收入者住房的主要选择。 小 结 1. 2006-2008年将成为大众消费时代； 2. 铁西新区市场将拓展成为沈阳市场； 3. 中小面积、合理总价将成为购房的热点； 4. 大盘将成为市场的关注点； 5. 景观配套、物业等将成为未来的关注点； 6. 高层市场将成为未来市场的主流。 对于本项目，此次我们公司对其周边乃至铁西其它典型楼盘及销售量较好的楼盘进行了详细的市场调研及分析，并选取了其项目周边的四个典型楼盘（富云新都、宏伟金都、黎明西部风情、鑫丰雅苑），以及铁西区近一、二年销售量较好的楼盘（方迪家园、高校书香门第、千缘爱城、力天江南春城、富云花都、