万科翡翠个案分析.pptVIP

组团入口景观是整个园区为数不多的异类，设计也相对柔软一些，更注重景观视觉效果和场景化营造；其次情趣性也比较好，花团锦簇布置假蝴蝶。 景观设计 组团入口景观设计 组团景观空间营造着重对于建筑密度的弱化； 同时运用了一些意大利台地景观的手法，设置层进台阶，来增加景观主题性； 景观设计 组团景观空间营造 组团景观空间采用较多的树木绿化进行遮挡和掩映，弱化建筑密度过高。 景观设计 组团景观空间营造 运用对景设计的中国古典园林营造手法，增加景观视觉纵深，同时提升入户的私密性。 景观设计 组团景观空间营造 销售情况 按照开盘时间节点，万科翡翠的销售情况分成了三个阶段 119 20 24 75 供应套数 6923 15 58327 41443 104 合计 6923 15 70666 2247 5 2011.3～至今 第三阶段 0 0 72196 9734 24 2010.9～2011.3 第二阶段 0 0 53588 29462 75 2009.3～2010.9 第一阶段 剩余面积（㎡） 剩余套数 成交均价（元/㎡） 成交面积（㎡） 成交套数 时间 前期99套别墅房源已经全部售罄； 3.27日，该项目开盘推出四期独栋别墅房源，共推出20套，面积段在380～580平，总价是在2800万～5000万一套，目前已销售五套，成交均价为70666元/平米。 营销推广 纸媒广告主要以专业的楼市杂志为主 本月万科翡翠别墅发布四次广告，全部是在租售情报网，广告费合计255000元。 营销推广 营销推广 利用房地产第一大门户网站搜房网的影响力，写软文，制造话题，提炼精粹，吸引眼球，来达到营销推广的目的，比如“成交冠军”、“含金量最高”、低碳“等字眼 营销推广 上海同策房产咨询股份有限公司 专业策划 · 代理 · 营销 本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用 本报告是严格保密。未经同策许可，请勿引用 万科翡翠 项目概况 项目名称 万科翡翠别墅 项目地址 上海市闵行区江桃路556弄 开发商 万科集团 规划设计单位 美国JWDA建筑设计事务所 建筑设计单位 美国JWDA建筑设计事务所 景观设计单位 美国JWDA建筑设计事务所 室内设计单位 样板房：萧氏设计 物业管理单位 万科物业 建筑类型 独栋 交付标准 毛坯 户型产品 360-450平米，花园面积300-900平米 技术 经济 指标 总占地面积 240000平米（360亩） 总建筑面积 104046平米 规划户数 178幢 容积率 0.37-0.4 绿化率 35% 建筑密度 20% 车位配比 1：2 户均占地 1.5-2亩 低密度纯独栋别墅社区 区位概况 翡翠别墅地处浦江新镇，是上海一城九镇规划中离中心城区最近的区域，与一般别墅容积率不同，该项目容积率比较高，在0.4左右，属于高密度城市别墅区，因此，如何突破高容积率成为了该项目的规划设计一个的重要落点。 规划设计 万科翡翠规划设计最大特点在在于通过整体布局及道路设计、车库设计等增加有效容积率：规划时从整体布局、道路框架、车库设计、单体结构、庭院设计等方面充分考虑，采用了比较规整的做法，四方格、九宫格的布局和集中地下车库的形式来增加有效容积率，以既保证独栋建筑形态同时满足0.4左右的较高容积率； 项目周边环境特点：项目位于翡翠别墅位于浦江新镇规划中的超低密度、高端型意大利风格住宅区。 整体风格与浦江镇的整体风格相呼应； 总体规划 （1）九宫格布局的特色规划：融合了中国传统皇家九宫格布局与意大利宫廷构筑规律，通过组团单元、两横一纵的景观结构、配合整齐分割的道路体系，将整个社区划分为各个方正化的组团式单元，形成具有非常强烈的仪式化、等级化的社区肌理。 规划设计 总体规划 （2）单元组团规划：4幢或6幢为一单元组团设计，以中轴对称分布，规整的、仪式化的布局，通过组团公共环境空间和车库、人行入户通道一体化设计的方式进行连接，不仅减少入户公用面积，提升土地使用率，同时营造出公共庭院意境。 规划设计 总体规划 （1）园区入口： 园区入口并未设计繁琐的岗亭，而是通过高大乔木树阵与高墙结合，营造出强烈的仪式感、等级感。 规划设计 出入口设计处理 （2）组团入口： 利用内街与园区主街交叉处设计岗亭成为组团的主入口，并设计有景观岛，加种大树，相当于设置了“屏风”，增加了景深，营造相对安静私密入口环境，入口空间同样采取树阵方式，以传延续放大仪式化、等级化的社区肌理。 规划设计 出入口设计处理 （3）单元入口：与地下车库入口平行而设；主题LOGO和单元入口的结合，加强了入户的引导性和标志性。 规划设计 出入口设计处理 （1）集中单元式地库，增加有效容积率：万科翡翠别墅采用单元式集中地下车库设计，首先实现人车分流，使得组团景