房地产经营与管理 第6章 房地产项目管理.ppt

第6章　 房地产项目管理 内容摘要 项目管理是管理者根据项目的特性，按照客观规律的要求，运用系统工程的观点、理论和方法，对项目发展的全过程进行组织管理的活动。项目管理是房地产经营管理的主要组成部分，对开发项目的成功与否起着关键性的作用。好的项目如果没有科学管理，就很难获得高额利润，甚至还可能会导致亏损。本章主要介绍了房地产项目的合同管理、项目管理组织、项目管理目标、项目质量管理、投资管理、进度管理、验收管理等内容。 学习目标 通过本章的学习，使学生在理论知识方面能够熟悉房地产项目的合同管理、项目管理的组织和目标；掌握项目投资（费用）控制与措施、项目质量控制与措施、项目进度控制与措施、项目验收管理与程序等内容。在技能方面能够从事一般房地产项目的简单管理工作；能够起草简单的房地产项目合同。 6.1　项目合同管理 市场经济也是合同经济，在房地产经营管理中，合同管理是一项重要内容。重视合同管理，主要是对各类合同的依法订立、履行过程和档案等进行管理。 6.1.1　项目合同的分类 房地产企业合同是房地产企业（发包方）与承建单位（承包方）为了完成一定的建设工程任务而签订的一项旨在明确双方权利和义务的具有法律效力的协议。房地产项目合同的形式和类别非常多，按照不同的标准有多种不同的表示方法。不同种类的合同，有不同的合同主体、不同的应用条件、不同的权利和责任的分配及不同的风险。 项目合同的分类 1.按合同签约的对象内容划分 ① 建设工程勘察、设计合同。 ② 建设工程施工合同，通常也称为建筑安装工程承包合同。 ③ 建设工程委托监理合同，简称监理合同。 ④ 工程项目物资购销合同。 ⑤ 建设项目借款合同。 项目合同的分类 2.按合同签约各方的承包关系划分 （1）总包合同 （2）分包合同 3.按承包合同的不同计价方法划分 (1）总价合同 它又可分为以下两种。 ① 固定总价合同。 ② 可调总价合同。 项目合同的分类 （2）单价合同 ① 纯单价合同。 ② 计量合同。。 （3）成本加酬金合同 6.1.2　项目施工合同内容 1.合同的法律基础 我国的项目施工合同文本适应我国的法律、行政法规。如果工程需要适应特殊的法律、法规及规章，则双方在专用条款中作出规定。 项目施工合同内容 2.合同文本的范围 施工合同的构成文件及解释的优先次序一般如下： ① 双方签署的合同协议书（含评标期间和合同谈判过程中的澄清文件和补充资料）； ② 中标通知书； ③ 投标书及其附件； ④ 本合同通用条款； 项目施工合同内容 ⑤ 本合同专用条款，专用条款是结合具体工程实际，经双方协商达成一致的条款，其条款与通用条款相同，是对通用条款相关内容的具体化、补充或修改； ⑥ 本合同所适用的标准、规范及有关技术文件，在专用条款中约定； ⑦ 图纸； ⑧ 工程量清单； ⑨ 工程量报价单或预算书等资料。 项目施工合同内容 3.合同价款 合同价款是指在合同协议书中规定，用以支付承包人按照合同要求完成承包范围内的全部工程并承担保修责任的价款。合同价款约定后，任何一方不得擅自改变，但它经常不是最终的合同结算价格。最终合同结算价格还包括工程过程中发生、经监理工程师确认后追加的合同价款，以及发包人按照合同规定对承包商的扣减工程款。 项目施工合同内容 4.工期及进度控制 合同工期指在协议书中约定，按总日历天数计算的承包天数。因发包人原因不能按照协议书约定的开工日期开工，或开工后被强迫中断，发包人应承担承包人因此发生的损失，且相应顺延工期。如业主不能按时交出施工用地、业主提供的水泥钢材不能及时送到工地等，承包人应及时办理费用索赔和工期索赔手续。 项目施工合同内容 5.质量检查、验收和工程维修 工程质量应达到协议书约定的质量标准，工程竣工后要对其质量进行检查、验收，对已交付使用的工程在保修期内承担质量保修责任。 6.工程变更 由于施工中不确定因素和设计图纸固有的错、撞、碰、漏等，致使工程设计变更在所难免。变更通常由发包人、承包人和工程师三方提出。对变更的管理首先要注意完善申报、审查程序。 项目施工合同内容 无论是发包人还是承包人提出的变更，均在监理工程师审查同意后，由发包人转交原设计单位编制设计变更文件或在监理工程师的权利许可范围内进行设计变更。承包人要及时在合同规定的时间内提交工程变更申报表，阐述变更项目的原因、工程量、单价、总价等。 7.索赔 项目施工合同内容 索赔是指在合同履行过程中，对于并非自己的过错，而是由于对方承担责任的情况造成的实际损失向对方提出经济赔偿和（或）时间赔偿的要求。 索赔是工程承包中发生的正常现象。由于施工现场条件、气候条件的变化，施工进度、物价的变化，以及合同条款、规范、标准文件和施工图纸变更、差异、延误等因素的影响，使得工程承包中不可避免地出现索赔。 项目施工合同