第四章城市房屋拆迁法律制度.pptVIP

第4章 城市房地产拆迁法律制度 城市房地产拆迁概述 城市房地产拆迁条件及程序 城市房地产拆迁补偿与安置 城市房地产拆迁估价 城市房地产拆迁纠纷的处理 一、城市房地产拆迁概述 1.概念 （1）城市房屋拆迁 （2）拆迁人V被拆迁人 （3）拆迁期限V搬迁期限 2.城市房屋拆迁的管理体制 （1）建设部（国家） （2）县级以上地方人民政府（地方） （3）其他部门配合 二、城市房地产拆迁条件及程序 1.房屋拆迁条件：公共利益+政府拆迁主体 2.申请房屋拆迁许可证需提交的资料 3.拆迁审批和房屋拆迁许可证的取得 4.拆迁协议 5.拆迁实施 6.拆迁补偿安置资金的监管 三、城市房地产拆迁补偿与安置 1.补偿对象与补偿方式 2.补偿标准和产权调换房屋差价的结算 3.拆迁安置及对安置房屋的质量要求 4.特殊情况的拆迁补偿、安置（重点） （1）产权不明确房屋的补偿、安置 （2）抵押房屋的补偿、安置 （3）公益事业房屋及其附属物的补偿 （4）临时建筑及违法建筑的补偿 四、城市房地产拆迁估价 1.基本概念 2.估价的方法、原则及估价过程 3.估价机构的确定 4.估价报告 5.争议的处置 五、城市房地产拆迁纠纷的处理 1.达不成协议的拆迁纠纷处理方式 （1）行政裁决 （2）行政复议、行政诉讼 （3）强制执行 2.达成协议后拆迁纠纷的处理方式 （1）仲裁 （2）民事诉讼 补充：城市房屋拆迁法律法规 《城市房屋拆迁管理条例》修订的主要内容 1.明确被拆迁人为房屋的所有人； 2.拆迁补偿的原则是对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置； 3.拆迁补偿标准； 4.规范行政管理，明确管理程序； 5.充实和完善法律责任，加大对违法行为的处罚 城市房屋拆迁管理条例主要内容 1.城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市旧区改造和生态环境改善，保护文物古迹； 2.拆迁人V被拆迁人； 3.房屋拆迁公告； 4.房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托； 5.拆迁委托备案制和禁止转让拆迁业务； 6.确定拆迁范围后不得进行的活动； 7.拆迁租赁房屋的规定（第13条和27条） 8.代管房屋的公证和证据保全； 9.拆迁补偿安置协议纠纷 (1)拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或承租人拒绝在拆迁期限内搬迁的，拆迁人可以向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉申请先予执行； （2）达不成拆迁补偿安置协议的，由当事人申请房屋拆迁管理部门（同级人民政府）裁决。对裁决不服的，可向人民法院起诉。 拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置房、周转房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。 江苏扬州政府偷偷卖地新建小区面临拆迁 江苏省扬州市渡江西苑小区，建成于2002年，小区一共有两栋商品住宅楼，40多户业主入住的时间大部分只有5、6年，最短的还不到3年 10.两种形式的强制拆迁 （1）房屋拆迁管理部门申请强制拆迁； （2）房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁 11.关于违章建筑＆临时建筑的拆迁补偿； 12.拆迁补偿的两种方式 （1）货币补偿； （2）房屋产权调换 13.拆迁设有抵押权的房屋 （1）对设有抵押权房屋实行产权调换补偿形式的规定： 将拆除设有抵押的房屋实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押 协议。如果抵押权人和抵押人在房屋拆迁主管部门公布的规定期限内达不成 协议的，则由拆迁人提出补偿安置方案，上报上级人民政府批准，并根据情 况需要对被拆除的设有抵押权的房屋作勘察记录，并向公证机关办理证据保 全后，拆迁人才能对该房屋实行拆迁。 （2）对拆除设有抵押权房屋实行作价补偿形式的规定。 由抵押权人和抵押人重新设立抵押权或者由抵押人清偿债务后，方可给予补 偿。 城市房屋拆迁行政裁决工作规程 1.拆迁人、被拆迁人申请行政裁决应提交的资料； 2.听证和不予受理行政裁决的； 3.中止裁决； 4.行政复议、行政诉讼； 5.留置送达 在受送人拒绝接收诉讼或法律文书的情况下，通过见证人见证，把诉讼或法律文书留置在受送达人住所的送达方式。 见证人一般为基层组织或所在单位的代表。 留置送达的特点： （1）法定要件难以实现； （2）不利于当事人的隐私保密； （3）邀请见证人难； （4）容易激化矛盾； （5）效率较低 案例讨论：别墅规划更改后的留置送达 城市房屋拆迁估价指导意见 1.房屋拆迁评估价格 2.拆迁估价时点 3.估价方法 4.对估价结果有异议的处理办法 5.拆迁估价案例 房屋拆迁证据保全公证细则 第14条：公证处可以接受拆迁人的提存申请。 提存是指债务人或担保人为债权人或其本人的利益而将债之标的物或担保物交于提存机构寄托、保管，在条件成熟时，由提存机构将提存物交付债权人的活动。 如易趣、ebay等电子商务 案例分析 2005年1月，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取