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杭州上城区近江单元B-C2-06/C2-D01地块 PART1 地块推荐 推荐地块：商办用地B-C2-06 1 2 B-C2-06地块 C2-D01地块 成熟社区 便利交通 利好规划 一线沿江 微观不足 风险攀升 基本信息 地块杭政储出[2011]52号上城区（近江单元B-C2-06地块） 规划指标 所属城市 杭州 总用地面积(m²) 4287(商) 配套设施 商业公建配套 建筑面积(m²) 16283(商) 所属区域 杭州上城区 地块性质 商业金融业 所属板块 望江板块 出让面积（亩） 6.43 土地地址 钱江路与婺江路交叉位置 土地四至 东至中国石油化工股份有限公司，南至望江家园东园，西至规划道路，北至婺江路 规划容积率 3.8(商) 规划总建面(m²) 16283(商) 容积率描述 ≦ 3.8(商) 土地使用年限(年) 40 建筑密度 ≦ 35% 绿化率 25% 建筑高度(m) 50 PART2 地块解读 ❶ 人口基数大：周边居住氛围浓厚，大型居住组团和社区环绕周围，汽车南站引入大量流动人口 ❷ 交通通达性好：目前钱江路，秋涛路交通便利，未来地铁一号线从正前方穿过，望江隧道距离此处仅1.2km ❸周边商配集群：周边商业配套存在集群效应，物美、近江商场及秋涛路沿街商业等对人流存在引力作用 ❹地块本体特征：地块体量偏小，可借助周边商业和成熟配套开发，操盘风险较小 优势 劣势 ❶目前周边氛围较差：周边多数为在拆迁或待拆迁的安置房，且婺江路在修，目前整体地块周边氛围较差 ❷地块本体限制：地块项目未来开口位于婺江路，为次干道，商业氛围弱化 地块整体禀赋条件较好；商业运营风险较小，办公运营作为次选！ PART2 地块解读 基本信息 所属城市 杭州 总用地面积(m²) 6652(商) 配套设施 商业公建配套 建设用地(m²) 23947.20(商) 所属区域 杭州上城区 地块性质 商业金融业 所属板块 望江板块 出让面积（亩） 9.98 土地地址 清江路与之江路交叉位置 土地四至 东至清江路，南至之江路，西至景江城市花园，北至道路 地块杭政储出[2011]53号上城区上城区（近江单元C2-D01地块） 规划指标 规划容积率 3.6(商) 规划总建面(m²) 23947.20(商) 容积率描述 ≦ 3.6(商) 土地使用年限(年) 40 建筑密度 ≦ 35% 绿化率 25% 建筑高度(m) 70-80 PART2 地块解读 ❶ 景观资源优越：地块位于上城区一线沿江，景观资源优越，土地较为稀缺 ❷ 区域交通通达性较好：地块位于清江路和之江路交叉口，距离未来规划的地铁1号线站点1KM 优势 劣势 ❶目前周边氛围不足：虽与钱江新城商务区仅清江路一线之隔，但周边商办氛围不足，且周边小区多数为安置小区，整体区域形象较差 ❷地块微观条件不足：南北两面紧挨景江花园小区高层公寓，间距不到10米，地块的纵向发展不利，与地块容积率存在矛盾；地块不大，难以形成影响力商业 ❸地块噪音污染存在隐患：地块位于西兴大桥脚下和连接之江转塘的主干道之江路，车辆繁多，噪音较大 PART2 地块解读 近江单元 C2-D01地块 清江路 富春路 之江路 衢江路 M 1km 商务区 住宅区 西兴大桥 地块近江，交通便利，但微观条件不足，商办运营风险较大！ 7 土地名称 区域 属性 容积率 规划总建(㎡) 楼板价(元/㎡) 成交总价(万元) 成交日期 开发商 杭政储出[2010]11号 上城区 商业（商服） 7.8 57,361 14,426 82,747 2010-03-11 商贸旅游特色街居 杭政储出[2009]79号 上城区 商业（商服） 5 62,015 7,579 47,000 2009-11-26 浙江金纬房地产开发有限公司 杭政储出[2009]73号 上城区 商业（商服） 4.8 39,374 14,476 57,000 2009-11-12 上海盛麒实业 杭政储出[2009]74号 上城区 商业（商服） 4.8 34,344 12,084 41,500 2009-11-12 上海盛麒实业 杭政储出[2009]47号 上城区 商业（商服） 5 41,475 10,054 41,700 2009-9-22 日信纺织 杭政储出[2008]30号 上城区 商业（商服） 2.8 30,957 7,878 24,388 2008-11-11 杭州居住区发展中心 周边土地描述 上城区土地非常稀缺，2011年目前仅推出本案两宗地块，2010年只成交一宗，由湖滨地区商贸旅游特色街居竞得，成交楼板14,426元/平方。 周围一公里内未开工土地3块，全部都是商业金融用地，分别由上海盛麒实业有限公司和杭州市居住区发展中心有限公司竞得，成交楼板价