我国反向房屋抵押贷款相关法律问题之探讨.PDF

第五章 我國反向房屋抵押貸款相關法律問題之探討 反向房屋抵押貸款，係指房屋所有權人為彌補退休資金之不足，而將房屋抵 押為擔保，向金融機構借款；金融機構則依據借款人之預期壽命、房屋價值以及 市場風險、利率風險等因素，訂定貸款金額之標準，一次性或分期給付，等待特 定條件成就之後 85 ，借款人始一次償還貸款金額之貸款種類。 然而，亦因為反向房屋抵押有不同於普通抵押之特性，且我國物權採物權法 定原則，因此，得否直接適用目前我國物權法普通抵押權之規定？或其為最高限 額抵押權，而適用最高限額抵押之規定？或為新型之一種抵押方式尚有疑義。 反向房屋抵押貸款被視為新型的保險方式或退休保障商品，在國外市場方 面，已多有文獻；然而，在我國，在法律面尚未有文獻對其為探討。有鑒於此種 抵押方式在已開發國家市場具有重大影響力，本研究將先探討在我國法制面上， 反向房屋抵押在我國物權法上之定位；而若肯認此種新型抵押型式，則更進一步 分析，在契約面上依國外經驗，貸款契約雙方當事人應行注意之事項。 第一節 我國現行物權法之規範 由於現今社會交易行為互動頻繁，惟人與人之間缺乏互信基礎，因此，就交 易所生之債權，債務人雖負有確保該債權得以滿足之責任，而債權人於債務人債 務不履行時，得以強制執行之方式，向法院請求強制執行債務人全體之資產。然 而，若債務人於清償期屆至時，資力不足或是蓄意脫產，將使債權人之債權無法 實現。 為了確保債權人之債權易於回收，促進經濟交易，故擔保制度因運而生。擔 保制度中，有以債之關係之形式、亦有以物權形式而存在，前者如保證契約、履 約保證金或者信用狀等；後者如抵押權、質權或者留置權等。而本研究將僅針對 抵押權為探討。 擔保物權既係為確保債務人債務之清償，因此具有以下特性： 一、從屬性： 85 一般而言，反向房屋抵押貸款之條件成就，多為：借款人死亡、搬離現居或出售抵押房 屋。 79 由於擔保物權之權利內容，係為確保特定債權之滿足，故必須從屬於其所擔 保之債權上，因此，擔保物權之成立必須以其所擔保之債權有效存在為前提，並 且於該擔保債權移轉時隨之移轉、該擔保債權消滅時隨之消滅。亦即擔保物權與 其所擔保之債權之間，是密切之依存關係。 以此推知，可以歸納出從屬性有三個面向之意涵： 1 、成立之從屬性： 所謂成立之從屬性，係指於設定擔保物權時，須以有效存在之債權為擔保之 客體，不得以尚未生效或不存在之債權為擔保之對象 86 。 2 、移轉之從屬性： 所謂移轉之從屬性，係指擔保物權需隨同其所擔保之債權之移轉而移轉。不 得脫離債權而為讓與或為其他債權之擔保。 3 、消滅之從屬性： 所謂消滅之從屬性，係指擔保物權所擔保之權利內容，若以獲得滿足，則依 民法 §30787 之規定，債之關係消滅時，其債權之擔保及其他從屬之權利亦隨同消 滅，因此，因所擔保之債權消滅，擔保物權亦隨同消滅。 二、不可分性： 擔保物權之不可分性，係指擔保物權所擔保之債權於未受全部清償滿足之 前，擔保物權人得就擔保物之全部行使權利，此為擔保物之不可分性。亦即，擔 保標的物之全部，需擔保債權之全部滿足 88 。 86 86台上字 2329號判決： 「抵押權，不得由債權分離而讓與，或為其他債權之擔保，民法 第八百七十條定有明文，且抵押權係從屬於所擔保之債權而存在。系爭貸款既係由蘇昌盛交 付予被上訴人，上訴人僅被登記為抵押權人，事實上並未貸予被上訴人二百六十萬元，亦未 受讓蘇昌盛之債權，系爭抵押權所擔保之債權自不存在。被上訴人訴請確認系爭抵押債權不 存在，並請求上訴人塗銷系爭抵押權登記，均無不合。」 87民法 §307 ：「債之關係消滅者，其債權之擔保及其他從屬之權利亦同時消滅。」 88 85台上 227 判決：「抵押權為從物權，以主債權之存在為其存在之前提，故如主債權因清 償、免除、抵銷或其他原因而消滅時，則抵押權自亦當然隨之消滅。惟如主債權一部消滅時， 則否。此乃基於抵押權不可分性所使然。而抵押權所擔保之主債權未全部消滅前，抵押人尚