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近年来，许多房地产发展商在尚未获得《商品房预售许可证》等有关证件之前，以在小范围内推出一种“内部认购”的方式销售商品房。内部认购的最重要前提是具有一定幅度的购房优惠，优惠一般是比照“开盘价”而言的，如果按照目前房地产发展通行的“低开高走”的销售原则，内部认购价应该是该商品房销售过程中的“最低时段价”，购房者应给予谨慎的关注。同时，房地产营销商为了保证尽可能多得赢利，会严格地限制和控制内部认购的销售量和时间。聪明的购房者如在做好预先准备的前提下果断出手，往往能得到实在的优惠，这样一套房计算下来可能会有数以万计的“便宜”。 当然，这种便宜与风险并存，购房者要十分慎重地考察该项目发展商的资质是否可靠，以免不小心摊上麻烦，使自己的合法权益受到损害； 销售术语 内部认购 定金 当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上得担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债券得以实现。 根据我国发法通则和《担保法》八十九条规定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金合同中应约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起，定金的数额有当事人约定，但不得超出合同标的额的20%。 如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金。如开发商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍退还定金 销售术语 定金、订金 订金 根据我国现行法律的有关规定，其不具有定金性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。 一般情况下，交付订金的视作交付预付款。可返还或抵充房价。 购房者在支付订金后，不购买预订房屋的，订金应按预订协议预订的办法处理，但属于下列情况，房地产开放企业应当全额返还： （1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的 （2）签订的书面协议对订金的处理未作约定或约定不明确的 （3）双方的预售合同或出售合同条款存在分歧、不能协商一致的 （4）广告、售楼书、样品房与实际状况不相符的 销售术语 定金、订金 按揭 按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益者立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。 住房公积金 是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的运行机制和管理制度，具体内容主要有以下三个方面： （1）“个人存储，单位资助”住房公积金，专项用于住房支出，其公积金本息免征个人所得税 （2）按“统一管理”的原则管理住房公积金 （3）按“专项使用”的原则运用住房公积金 销售术语 按揭、住房公积金 契税 房屋的所有权发生变更时，就当事人所定契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。它是房地产产权变动征收的一种专门税种，主要对个人和私营单位购买、承受赠与或交换的房屋征收契税，契税率为3%-5%。 营业税 对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。 营业税附加 交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。 销售术语 房地产契税、营业税、营业税附加 印花税 课税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。 个人所得税 个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。 纳税保证金 按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。 销售术语 印花税、个人所得税、纳税保证金 房产税 以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。 土地增值税 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 土地使用税 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地的税务机关征收的一种税赋。 销售术语 房产税、土地增值税、土地使用税 房地产交易手续费 由房地产主管部门设立的，房地产交易机构为房屋权利人办理的，交易过户等手续所收取的费用。 房屋权属登记费 县级以上地方人民政府使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。 销售术语 房地产交易手续、房屋权属登记费 五证 规划部门核发： 《国有提地使用证》、《建设用地规划许可证》 建设部门核发：《建设工程规划许可证》、《建设工程开工证》