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房地产开发项目贷款
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房地产贷款融资之——私募股权融资
在国家深度调控房地产、限制房地产企业贷款背景下,房地产企业通过私募
股权融资占到房地产大中型企业的60%以上,成为融资的主要渠道。 据香港
大公报报道,2008年受美国次级贷款引起的全球股灾和经济衰退的影响,
2008年3月20 日恒大地产在香港全球公开发售(IPO )未获一家机构认购而
被迫放弃,显示了国际资本市场的十足寒意。在这种情况下,恒大地产选择
了非上市增资扩股。其中,香港新世界发展有限公司主席郑裕彤投资入股
1.5亿美元,占公司股份3.9% ;中东某国家投资局投资1.46亿美元,占公司
股份3.8% ;德意志银行、美林银行等其他5家机构投资入股2.1亿美元。完成
了企业的融资战略。
房地产贷款融资之——融资租赁
根据《合同法》的规定,房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人
选定房屋后, 由出租人向房地产销售一方购买该房屋, 并交给承租人使用, 承租人交付
租金。
出租人通过收取租金获得收益, 在存款利率不断下降的情况下, 出租人更愿意以这种无
风险的方式获得比利息更高的回报。房地产融资租赁与银行贷款相比,具有更简单,
快捷的优势。尽管租赁的租金相对较高,但与银行借款相比,申请过程更简单快捷。
另外,租赁条款还可以根据承租人的现金流量需要加以安排,还款方式更具有灵活性。
以上特点更有利于房地产企业的健康、持续的发展。
目前万达自持的商业物业,很多都采取经营权抵押,10年的租赁权抵押获得银行的支
持,获得几百亿的银行授信。
房地产融资之——项目融资
所谓用房地产项目融资,是指以项目的资产、收益作抵押来融资。这种方式
具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点,因此对
于大型的商业房地产项目可以考虑采用项目融资的方式,来实现融资目标和
风险屏蔽的作用。目前国内万达广场,深圳茂业等商业机构均采取了类似的
策略。
房地产贷款融资之——债券融资
债券融资,对中小房地产企业而言,可望不可及。由于地产项目具有资金量
大、风险高以及流动性差等特点,再加上我国的企业债券市场运作机制不是
十分完善,屡屡出现企业债券无法按期偿还的案例,因此国家对房地产债券的
发行始终控制得比较严格。监管部门为规范债券市场,采取了严格债券审批
程序、尤其是严控房地产项目债券审批的措施。诸如此类的约束使得我国房
地产发债融资的门槛较高而不易进入,且发行成本较高,对于一些民营企业
来说是可望而不可及的融资方式。
房地产贷款融资之——海外融资
海外房产基金的进入对中国房地产业的发展是有益的。一方面可以缓解国内
房地产业对银行信贷的过度依赖,有助于房地产市场的持续发展;另一方面,
融资方式的多样化,也可以起到分散金融系统风险的作用。但由于目前我国
尚未颁布房地产投资基金的法律法规,海外地产基金在中国投资还存在诸多
风险,国外房地产投资基金对开发项目的本身要求很高,投入项目后在运作
过程中要求规范而透明,而国内一些房产企业运作不规范,所以海外房产基
金在中国的发展还存在着一些障碍。
房地产贷款融资之——开发商贴息贷款
开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金, 委托商业银行向购买其商品房者发放委托
贷款,并由开发商补贴一定期限的利息,其实质是一种 “卖方信贷”。对商业银行来讲,通过委
托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险,也能获得可观的手续费等中间业务收入。对于房地
产开发商来讲,委托贷款业务有利于解决在销售阶段的资金回笼问题,实现提前销售。回笼的资
金既可作为销售利润归入自有资金,也可直接投入工程建设,还能够更好地解决35%的开发商的
自有资金短缺难题,使他们更容易得到商业银行的开发贷款。
同时,商家贴息提供了极具诱惑力的市场营销题材, 购房者感觉更有保证,也刺激了房产的销
售。开发商还可根据情况,将今后固定每期可收回的购房按揭贷款抵押给银行,获得一定比例的
现实贷款,来解决临时性资金需求。这种融资是在销售过程中实现的,安全可靠。但不是所有的
开发商都可以尝试的,因为要投入一笔可观的铺底资金并在长时间内分期收回,所以它仅适合那
些有实力、有规模的大型房地产企业,而且开发的项目为高利润、高档次的精品社区。
房地产企业项目融资途径之——房地产资产证券化
房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证
券资产的金融交易过程,从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有,转化
为债权拥有的有价证券形式。
资产证券化的有利之处是开发商在吸纳了投资基金后,虽然要让出部分收益,但能够迅速
得到资金,
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