城市综合体的开发策略与模式解析(61-90)总127P61-90.pptVIP

业态组合，其实就是功能的组合 项目定位 目标市场 商户定位 商户定位不仅要与项目定位相符合，同时也要与目标市场的需求层次相符合 业态组合要尊重市场 上海正大广场.ppt 各不同品牌、不同商业类型之间不仅存在品牌共生现象，还存在品牌互补与品牌排斥现象。同时不同的商户组合还会产生不同的品牌效应及租金收益。 利用好品牌共生性与品牌互补性可以大大提高双方的营业效益，处理不好品牌排斥问题不仅导致营业下滑甚至导致优质品牌流失 。 商户的共生与互补 商业“马太”：一般档次高、行业地位高的品牌要放置在优势位置，醒目位置。 位置差 位置好 品牌档次、影响力及形象 商业“马太” 不同业态还存在互补现象：业态互补是指两种不同的商业形态可以共享客流，可以相互促进对方营业效益的商业现象。 电影院 电子游戏 美食广场 娱乐大世界 品牌专卖店 业态互补 负一 楼 一 楼 二 楼 三 楼 档次高、形像好、租金高：如奢侈品店、珠宝、化妆品店等 中档次、中租金：如服装店、礼品店等 档次低、租金低、目的性消费如餐饮、娱乐 档次低、形像差、租金低：如超市、运动休闲服装、鞋类等 租金承受能力的不同及人流带动的不同也导致业态组合分布不同。 业态分布 要找到品牌效益、人流带动、租金效益、形象效益的最佳平衡点。不同的业态、不同的商户品牌需考虑到不同的品牌影响力、客流带动力、形象冲击力及租金收益力等等个性化因素。但业态配比并没有最好之说，最适合的就是最好的。 业态配比 黄金取割.pptm 单纯的商业综合体导致城市公共空间白天和夜晚使用率形成鲜明反差，公共设施在闲置，造成资源浪费； “24H”的业态复合模式实现了城市资源的均衡使用，地块在每时每刻都充满活力，土地利用价值能极大提升。 业态复合 主力店是指承租面积大，品牌知名度高，美誉度高，有大批忠实顾客，并具有高水平管理能力，能依靠自我能力吸引客流存活下来的大型零售品牌。 肯德基 必胜客 国美 主力店 如太平洋、沃尔玛等 星巴克 美格菲 主力店在业态组合中的作用 城市商业中心 1 区域中心型 2 精品商场 百货公司 购物中心 商业街 手机通讯 银行 专业市场 餐饮 娱乐 汽车市场 家居建材 大型餐饮 3 4 社区商业中心 小型超市 餐饮店 娱乐 休闲 社区配套 便利店 批发市场 汽配市场 家居建材 名品折扣店 大型餐饮 大型娱乐 购物中心 专业市场 综合超市 服装店 餐饮店 娱乐 社区配套 便利店 社区型 郊区型 土地成本递减,客流量递减 不同地段适合不同的主力业态 租金递增 案例分析大宁国际.ppt 事后控制不如事中控制，事中控制不 如事前控制。 防患未然，更胜治乱于已成之后。 准确定位——防患于未然 永远朝前看！定位亦是如此 商业地产的前期调研是通过分析目前行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、投资经营能力、可比类似竞争业态现状，以商业需求和市场依托为导向，以客观市场调研为依据对项目提出可行性的市场定位，为招商和销售工作提供依据。 重视市场调研 市场调研应涉及的内容 市场调研的分析 案例分享 市调案例1.ppt 古为今用 洋为中用 他为我用 充分挖掘商业元素 上海新天地案例.ppt 项目定位的主要方面 业态 定位 功能 定位 经营 定位 客群 定位 项目定位1.ppt 案例：东莞华南MALL.pptx 项目定位 城市综合体的定位方法 城市综合体的定位剖析.pptx 只售不租出让产权 只租不售统一管理 不售不租自主经营 租售结合收放自如 开发商与商家联营 明确商业模式 重视主力店 “主力店”的概念是从美国传来的，英文叫做ANCHOR锚）。船没有锚就飘浮不定，如果一个购物中心里面没有主力店，商场的定位就会模糊不清。一般说来，在项目中能够主动吸引人流、对其他品牌有号召力的店，就是主力店。主力店的特点：一是面积大，大面积能够带来大人流。另外就是拥有众多忠诚客群的知名品牌。实际上，传统的百货商场大多都没有主力店，主力店的概念是随着商业地产的新生业态——Shopping Mall的诞生而兴起的。大型购物中心（Mall）的特点是规模大、业态全，能实现居民“一站式消费”的需求。因此，在百货、卖场、餐饮、娱乐等方面引入知名品牌商家，无疑是吸引客流的最佳方式。 因此招商遵循“主力店先行” ，已经是一条基本原则，但这也绝不是唯一原则。 好的开始是成功的一半 掌握主力店的技术要求 掌握主力店的选址技术条件，既可以