住房按揭贷款108问20071225162140323.doc

住房按揭贷款108问?????????? 随着人们提前消费意识的不断提高，越来越多的人选择通过按揭的方式购买商品房。事先了解和掌握一些按揭常识，将有益于消费者做到心中有数。以下是一些关于按揭的小常识，谨供大家参考。 1、什么是按揭？ 答：按揭一词并非法律用语，而是实务操作中的一种习惯性称谓。它是一种贷款方式，是指具有完全民事行为能力的自然人，在购买时，就部分或大部分购房款向银行或其他金融机构（下文简称“贷款银行”）提出贷款申请，以其所购房产所有权或期权作为按期偿还贷款的担保，同时，若其所购商品房尚不具备直接办理所有权变更登记手续的，则该商品房的开发商为购房人按期偿还贷款，向“贷款银行”提供信誉担保，对购房人的贷款债务承担连带保证责任。 2、“按揭”一词从何而来？现状如何？ 答：“按揭”一词最早兴起于香港，是香港人对英美法上一种物的担保方式“Mortgage”的意译和音译的混合体。九十年代初，“楼花按揭”这一新颖的融资购楼方式由香港传入我国大陆，因其将购房人、银行、开发商三方利益形成了最佳组合，显示了独特的功能和优势。目前，很多银行都开办了楼宇按揭业务并形成了一整套操作程序，按揭已成为人们融资购房的重要方式。但是现有的法律、法规及有关的司法解释都未使用“按揭”一词，司法实践中也是将按揭与抵押等同，适用有关抵押的法律规定解决按揭引发的法律纠纷。 3、按揭有哪些分类？ 答：最初的按揭，仅指个人住房抵押贷款。但随着社会经济的不断发展，按揭业务的内容也不断得以充实和扩展。目前，按揭的分类主要有： 根据标的不同，分为个人住房按揭、汽车按揭、个人商业用房（商铺）按揭、写字楼按揭、装修按揭、消费按揭等； 根据房屋价值属性的不同，分为商品房按揭、经济适用房按揭； 根据房屋状况的不同，分为一手房按揭、二手房按揭等。 本文除特殊说明外，按揭仅指商品房按揭贷款。 4、办理按揭中涉及几方当事人？ 答：按揭所涉及的当事人一般包括： 贷款人，即批准借款人申请，并向申请人发放住房贷款的银行； 借款人，即向贷款银行申请住房贷款的购房人； 保证人，即与贷款银行达成贷款合作协议，由贷款银行向其客户（即购房人）提供购房贷款，并由其承担连带责任的房地产开发商； 保险人，即为按揭贷款申请人办理所购商品房保险的保险公司。 5、按揭所涉及的法律关系有哪些？ 答：按揭所涉及的法律关系一般有： 借款人因购房与房地产发展商产生的房屋买卖关系； 借款人为支付购房款向银行申请贷款，与贷款银行所发生的借贷关系； 借款人（即抵押人）将所购房屋抵押给贷款银行，与贷款银行所产生的抵押关系； 房地产开发商作为保证人向银行保证借款人按期清偿贷款，而与银行所产生的保证关系； 借款人按银行指定的险种向保险公司购买所购房产的保险，而与保险公司所产生的保险关系。 6、购房人在按揭各法律关系中有哪些主要权利？ 答：购房人的权利主要有： （1） 有权了解、咨询、知悉按揭贷款的有关事项； （2） 有权要求贷款银行按合同约定的时间、金额、方式发放贷款； （3） 借款清偿前后，均有权占有、使用所购房产； （4） 征得贷款银行同意后，有权将抵押房产出租、转让赠与或以其他方式处分； （5） 因房屋买卖合同无效、被撤销导致贷款目的无法实现时，有权要求解除借款合同（借款合同另有约定的除外）； （6） 结清全部贷款本息后，有权要求贷款银行返还《房地产权证》及其他有关文件，并办理抵押登记涂销手续； （7） 有权向贷款银行追讨违约金。 7、购房人在按揭各法律关系中有哪些主要义务？ 答：购房人的义务主要有： （1） 申请按揭时，贷款人应当提交真实资料，不得弄虚作假； （2） 按贷款合同约定的期限、金额偿还贷款本息； （3） 妥善保管、使用抵押房产，因过错致抵押房产毁损，其就保险公司赔偿后的不足部分向贷款银行承担保险范围以外的损失； （4） 结清贷款前，未经贷款人同意，不得擅自将抵押房产出租、转让、赠与或以其他方式处分； （5） 按揭期间，应将所购房产的《房地产权证》、保险单正本等资料交贷款人保管； （6） 因抵押房产与第三人发生纠纷，或抵押房产被司法机关依法采取强制措施，应及时通知贷款银行； （7） 借款人变更住所、联系方式、通讯地址的，应及时通知贷款银行。 8、贷款银行在按揭各法律关系中有哪些主要权利？ 答：贷款银行在按揭各法律关系中有以下主要权利： （1） 审查借款人提供的资料，决定是否批准按揭申请； （2） 要求借款人将所购房产所有权作为贷款的抵押，抵押期间，有权保管该房产的《房地产权证》、保险单正本等相关权证； （3） 监督借款人抵押房产的使用情况； （4） 有权主张借款人未经其同意，擅自处分抵押房产的行为无效； （5） 借款