z广场物业管理计划书之财务测算.docVIP

AN C第十部分 财务测算 住宅物业管理费测算总表： 序号 项目 管理费（元/年） 元/m2月 所占管理费的比例(%) 1 人员工资及按规定提取的福利费 225171.36 0.649 23.2 2 公共设施、设备日常运行、维修及保养费 450342.73 1.299 46.4 3 绿化管理费 43675.48 0.126 4.5 4 清洁卫生费 72792.46 0.210 7.5 5 保安费 1941.13 0.005 0.2 6 办公费 40763.77 0.117 4.2 7 固定资产折旧费（按5年计提，计残值率3%） 9705.66 0.028 1 8 管理者酬金（按9%计提） 75704.16 0.218 7.8 9 法定税费（按5.5%计提） 50469.44 0.145 5.2 10 物业管理费合计 970566.19 2.797 100 第一节 相关计算数据 一、管理费收取标准： 为使管理费价格的厘定更符合市场的需求，我们对南山的物业管理的价格作了一次调研，情况如下： 物业名称 物业概况 物管公司 管理费（元/月.平方） 保利城花园 地处南山中心区,总建筑面积8.8万M2 中国保利 2.8 都市本色 南油集团正对面,总建筑面积2.5万M2,商铺面积3000 M2 南深总物业 2.5 南景苑 常兴路与桃园路交汇处,总建筑面积为4.7 M2 香港屋宇 2.8 青春家园 海雅百货旁,总建筑面积6万M2 福浩铭 2.9 万象新园 高层住宅,总户数1000套 南深总物业 2.8 创世纪滨海花园 小高层及高层住宅,总建筑面积30万M2 澎柏地产 2.5 缤纷假日豪园 小高层住宅,总建筑面积7.7万M2 东华实业 2.8 在调查中,我们发现发展商自行进行物业管理的占多数,在高层住宅中,物业管理费标准的主流价格是2.5-2.9元/月.平方米之间。依常兴广场的建筑、位置及卖点。我们建议住宅管理费厘定为：2.8元/平方米.月。 故常兴广场基本情况如下： 1、住宅部分：（28885.9M2） 拟定管理费标准2.8元/平方米·月; 2、商场部分： 一期万佳商场25493.92M2 拟定管理费标准3.5元/平方米·月; 二期9643.75M2 拟定管理费标准10元/平方米.月: 3、空置费部分：根据深圳市住宅局[1996]124号文件规定：空置房屋的管理费由发展商支付，其中第一年支付标准的50%，第二年支付75%，第三年支付100%。 4、项目工程指标 1）总建筑面积： 84875.49 M2 2）住宅建筑面积： 28885.9 M2 3）商场建筑面积： 35137.67 M2 4）地下车库车位数： 393 个+地面车位数22个＝415个 经营费用预算分析 筹办期投入预算 序号 项 目 名 称 计 算 方 法 金额 (元/年) 备 注 1 筹办期人员工资（含福利费、保险、双薪） 173,800 见68页1 2 人员培训、办证费 300元/人×28人 8400 平均数 3 公共管理制度手册a 50元/户×400户×1.1系数 22,000 4 服装费 保安员 500元/人×18人 9,000 平均数 其它人员 725元/人×40人 29,000 平均数 5 办公 设备 固定资产 112,500 见8页三（一） 开办文具 3,050 见9页三（二） 6 通讯器材 22,000 见9页三（三） 7 停车场费用 批文 50元/位×415个 20,750 平均数 执照 2,000 8 维修工具 18,300 10页三（四） 9 清洁工具 10,600 10页三（五） 10 小 计 1+2+3+4+5+6+7+8+9 436,900 11 不可预见费用 （10）×10% 43,690 合 计 10+11 475,090 二、经营费用支出预算 1、各项费用预测： 序号 项目名称 计算方法 金额 （元/年） 备注 一行政费用 1、人员工资（含保险、福利、双薪） 103,300元/月×12月/年 1,239,600 见69页2 2、办公费用 1）手机费 1,600元/月×12月/年 19,200 2）电话费 350元/ 台·月×4台×12月/年 16,800 平均数 3）办公用品消耗 人均月50元×11人×12月/年 6,600 平均数 3、员工培训费用 300元/年×50人/年 15,000 平均数 4、日常社区文化活动费用 50元/户·年×400户 20,000 平均数 5、市内交通费 500元/人·年×11