物管师考前-物业经营管理精讲班第23讲讲义.docVIP

AN C物业经营管理精讲班第23讲讲义 范文吧 范文 内容提要和考试要求 第六章：租赁管理 一、内容提要：1、租赁管理与租赁方案 2、房屋租赁合同 3、租户关系管理 二、考试的目的和要求：本部分考试的目的是测试应考人员对物业租赁的形式、租赁管理与租赁方案、租赁合同的构成要素和物业租赁管理中的客户关系管理的知识水平和实际应用能力。 考试的基本要求： 掌握：物业租赁的特点，租金确定与调整方法。 熟悉：物业租赁的分类方法，租赁管理的工作内容，租赁方案与租赁策略，租赁合同的基本条款。 了解：物业租赁管理的模式和房屋租赁行政管理的内容，租赁管理中的市场营销工作，客户关系管理及其在租赁管理中的应用。 ? 物业租赁概述 ? ?第一节? 物业租赁概述 ?? 一、物业租赁及其特征 ?? (一)物业租赁的概念 ?? 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁。房屋租赁，是指公民、法人或其他组织作为出租人将其拥有所有权的房屋，出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 ?? 房屋租赁的含义有以下两点： ?? (1)出租人必须是房屋所有权人。 ?? (2)出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动， ?也包括利用自有房屋以联营、承包经营、人股经营或合作经营等名义出租或转租房产。 ? ?(二)房屋租赁的特点 ?? 房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式，它具有以下特征： ? ?1．房屋租赁不转移房屋的所有权 ? ?2．房屋租赁的标的是作为特定物的房屋 ?? 3．房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 ? ?4．房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 ?? 5．租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 ? ? ?二、物业租赁的分类 ?? 依据不同的分类标准，物业租赁可作如下分类： ? ?(一)按房屋所有权的性质划分 ?? 按房屋所有权的性质，房屋租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁)和私有房屋的租赁(简称私房租赁)。 ?? L公房租赁 ?? 我国的管理体制， ?公房又分为直管公房和自管公房。直管公房一般由各级人民政府房地产行政主管部门管理，自管公房由国家授权的单位即国有企事业单位自行管理， ? ?2．私房租赁 ?? 私有房屋是除公有房屋外的其他所有房屋。 ?? (二)按房屋租赁期限划分 ?? 按房屋租赁期限约定模式的不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。 ?? (1)定期租赁。定期租赁包含确切的起租日期和结束日期，租期可以是一个星期，也可以是若干年。 ?? (2)自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁，除非租约一方提出要中止合约，否则将自动续约。 ?? (3)意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止，但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。 ?? (三)按物业租金的内涵划分 ?? 物业使用过程中所发生的费用，主要由税费、物业管理费和承租单元内部的能源使用费三部分组成。按照出租人所收取的租金中是否包含上述费用支出，通常将物业租金分为毛租、净租和百分比租金三种形式。 ? ?(1)毛租。指出租人收取的租金中，包含了上述所有三部分费用，承租人在使用物业的过程中，不需要再另行缴纳任何费用。 ?? (2)净租。指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部，而不包含的费用，需要由承租人另行缴纳。 ?? (3)百分比租金。百分比租金通常也称为超出性租金，常用于零售商业物业。此时，承租人除向出租人定期支付固定租金外，还要将其营业额中超出预订数额的部分，按一个百分比交予出租人，作为出租人的百分比租金收入。 ?? 大型购物中心或超市常常采用百分比租金。 ?? ? ? ? ?三、物业租赁管理模式 ?? 常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。 ?? (一)包租转租模式 ? ?1．具体做法 ?? 物业管理企业在接受业主物业管理委托时，将出租物业全部或部分包租下来；然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。 ? ?2．双方责任及利弊 ?? 包租转租模式，业主不负责物业的租赁，不承担市场风险，只收取包租的租金。 ?? (二)出租代理模式 ?? 1．具体做法 ?? 业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。物业管理企业只获得代理佣金，代理佣金以租金收入的一定比例收取。 ?? 2．双方责任与利弊 ?? 出租代理模式，业主同样不负责物业租赁，但要承担一定的市场风险，获取扣除代理佣金后的全部租金收入。在租赁市场活跃时，业主通常选择出租代理模式。 ?? (三)委托管理模式 ?? 1．具体做法 ?? 业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。业主只将物业管理服务工作委托物业管理企业负责。 ?? 2．双方责任及利弊 ?? 委托管