物管师考前-物业经营管理精讲班第34讲讲义.docVIP

物业经营管理精讲班第34讲讲义 范文吧 范文 零售商业物业的租赁管理 第三节???? 零售商业物业的租赁管理 ? ?? 制定租赁方案和租赁策略是零售商业物业策略与运行管理的核心内容，其目的是实现物业收益的最大化。 ? ?一、租户选择 ?? 在选择零售商业物业的租户时，物业管理企业要对许多因素进行权衡。除了消费者的自然习惯外，物业管理企业必须预计有哪些因素可以主动地吸引消费者的光顾。理想的租户要能提供货真价实的商品和服务，且与其他零售商业物业中的同类商家相比具有竞争力。 ?? 此外，理想租户所经营的商品种类应该配合整个物业的统一协调规划，避免在同一零售商业物业内部出现多个经营同类型商品的商家而引起不必要的竞争。 ?? (一)声誉 ?? 声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。由于声誉是对商家公众形象的评估，所以物业管理企业要注意了解零售商对待消费者的态度如何。 ?? (二)财务能力 ?? 除了租户的声誉外，物业管理企业还要认真分析可能租户的财务状况。潜在租户有否足够的储备基金来应付开业初期营业额较低的压力，也是衡量租户财务能力大小的一个方面。 ? ?(三)租户组合与位置分配 ?? 一宗零售商业物业内经营不同商品和服务的出租空间组合构成了该物业的租户组合。 ?? 当购物中心内有两个或两个以上的主要租户时，应该注意他们各自提供的商品种类是否搭配合理，且与次要租户所提供的商品类型互为补充。将每一个独立的零售商都作为整个购物中心内的一部分来对待，是使租户组合最优化的有效方法。 ?? 合理确定各租户在整个购物中心中的相对位置非常重要，位置分配的目标是，在综合考虑各零售业务之间的效益外溢、效益转移、比较、多目标和冲动性购物行为等因素的前提下，实现购物中心整体利润的最大化。 ?? (四)租户需要的服务 ?? 零售商作为零售商业物业内的租户，非常关心是否有足够的楼面面积来开展其经营活动、其所承租部分在整个物业内的位置是否容易识别、整个购物中心的客流量有多大。除此之外，某些租户还有一些特殊的要求，例如餐饮店需要解决营业中的垃圾处理和有害物排放问题、家具店需要特殊的装卸服务等。是否提供以及在多大程度上提供这些特殊服务，是租赁双方进行租约谈判时要解决的重要问题。 ?? 二、租金确定与调整 ?? (一)基础租金 ?? 基础租金又称最低租金，常以每月每平方米为基础计算。基础租金是业主获取的、与租户经营业绩(营业额)不相关的一个最低收入。 ?? (二)百分比租金 ?? 当收取百分比租金时，业主分享了在零售商业物业内作为租户的零售商的部分经营成果。百分比租金通常以年总营业额为基础计算，但具体可以按月或季度支付。由于该类租金以零售商的营业额为基数，其数量可能在每个月之间有较大的波动，所以百分比租金常常作为基础租金的附加部分。 ?? 在实践中，具体的百分比是可以协商确定的，而且通常仅对超出某一营业额以外的部分才收取此项超额租金。 ? ?(三)代收代缴费用和净租约 ?? 像写字楼出租时一样，当使用毛租的形式出租零售商业物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。然而，许多租户喜欢净租的形式，也就是说一些物业的经营费用由租户直接支付。净租的形式一般有以下几种： ?? (1)租户仅按比例分摊与物业有关的税项； ?? (2)租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费； ?? (3)所有的经营费用包括与物业有关的税项、保险费、公共设施设备使用费、物业维护维修费用、公用面积维护费、物业管理费等都由租户直接支付，而业主一般只负责建筑物结构部分的维修费用。 ? ?(四)租金的调整 ?? 由于零售商业物业的租约期限很长(对于主要租户来说，通常是20一30年；次要租户的租期也达到3～10年)，因此在租约中必须对租金调整做出明确规定，以便使租约有效地发挥作用。像写字楼物业的租约一样，租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率。租金调整条款一般仅对基本租金有效，经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定。对于主要租户一般每5年调整一次，次要租户可每年调整一次。 ? ?三、租约制定 ?? 零售商业物业的标准租约是根据该类物业的特点制定的，目的在于就容易引起租赁双方矛盾的问题和今后若干年中可能出现的不可预见因素做出具体约定。租约中除了对租金及其他费用的数量和支付方式、支付时间等进行具体规定外，还要对下述的几个特殊问题做出具体规定。 ? ?1、关于每一独立承租单元的用途。某零售商业物业在开发建设过程中是针对一个特定服务区域内的一个特定市场设计的，如果物业内的某一租户想改变其经营商品与服务的种类或对其经营方式进行重大调整，必须事先告知物业内的其他租户并获认可。制定该项条款的主要目的，是为了防止某一个租户随意改变其所承