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美国养老社区发展回顾及发展趋势报告 发展回顾 20世纪60年代，随着美国“当兵的一代”逐渐退休，以太阳城为代表的活跃老人社区在美国兴起，美国开始出现陆续出现类似于Life Care Service，Erickson，Sunrise，Brookdale等一批致力于建设符合长期照护理念的养老服务设施的私人部门，并得到美国政府的大力支持。 到20世纪80年代，全美已有2400多个活跃老人的养老社区，居住人口超过50万。1991年，由医生威廉.托马斯发起了“伊登变革” (Eden Alternative)，倡导以持续发展的积极理念革新养老院，现代养老社区产业在上个世纪90年代开始蓬勃发展。 90年代中期至本世纪初是美国养老社区供应的高峰时期，1997年至2000年平均每年的新增供应超过4万户。由于供应过多，养老社区的空置率开始上升，市场上一些开发商与运营商由于经营不善或者合并或者走向破产。 2000年至今，美国养老社区的新增供应量开始逐渐减少，2000至2004年，平均每年在建的养老社区（含独立生活社区、协助生活社区和CCRC）总户数大概在2.3万户。2005年后，每年在建的养老社区数目大概在1.25万户。由于供应量缩小，这段时期养老社区的入住率、租金水平和营业利润率相对有所改善。 2009年底，美国100个大城市中，养老社区总的床位/单元数量为207万。随着婴儿潮一代大量退休，假设养老社区的需求量按每年增长3%计算，预计行业未来每年需增加94000个床位或单元。 家庭化趋势 全美房地产经纪人协会发表的2009年度数据显示，21％的老年人（65 +）购买新的住房是为了更接近家人、朋友和亲戚，其次是希望拥有自己的更小型的住所（15％）及退休（10％）。美国人口普查局公布的数据显示，从2000年至2007年，父母、兄弟姐妹或其他亲属生活在一起的人数增长了42％。 这种需求趋势使养老社区企业将发展战略由现有社区服务领域扩展至为单个住户提供服务。家庭化趋势是指养老社区企业为老年人提供在家护理服务，服务频率和水平视客户需求而定，包括洗澡，穿衣，家政，膳食和药物治疗等。养老社区家庭化将会成为未来该行业发展的主要方向之一。 家庭化产生的原因： （1）技术的发展。检测系统、传感器、以及便携式医疗设备等技术的应用为养老社区家庭化提供了可能，并提高了家庭护理的安全和成效。 （2）医疗保险费用逐年递增使大部分群体避免尽可能的长期住院。作为替代，许多老年人在康复期选择了家庭护理或家庭医疗援助等服务。 （3）在家享受养老社区服务能够使客户获得更大的舒适度，客户在选择居住生活环境方面具有更大的自主性和灵活性。 （4）预期寿命的增加也为养老社区家庭化提供了潜在的市场空间。 养老社区行业六大趋势 近年来，养老社区服务不断外延。为应对市场竞争，企业在诸如家庭护理及家庭保健机构、老年社交服务、老人护理管理等中不断寻求服务差异化定位。总体来说，未来10年老年社区行业可能有以下几种发展趋势 节能和环保设计 低碳经济发展趋势要求养老社区行业在房产开发、经营中注重产品节能和环保的设计和开发。为获得更长期的使用寿命，未来建设的养老社区将朝向环境友好型发展。 通用设计 通用设计的养老社区外观如同其他住宅一样，但在当住户身体状况变化时，能够提供更为灵活的弹性服务。通用设计功能的例子包括宽敞的门口和走廊、防滑的浴室表面、充足的内置照明、杠杆门把手和慢关闭感应门等。 网络营销 越来越多的老年人开始通过互联网寻找住房。养老社区企业需采用新的经营理念和方式应对这种趋势，比如将营销的部分努力转移到互联网上，以吸引正在稳步增长的通过互联网选择住宅的老年群体。 网络技术 此外，传感器等网络技术将在养老社区获得充分应用，通过交互式应用程序，养老社区住户和其家庭成员、以及专业健康护理人员能够获得更广泛沟通，缩短产业内供求者之间的沟通时间。 赋予住户更多的权利 最出色的养老社区提供商会赋予居民更多的权利。未来，该市场企业将会推出更多的客户体验工具，以便客户描绘他们期望的生活。为更充分的体现客户的权利，一些住宅供应商已经开始建立客户与工作人员间的“生活方式契约”，客户在其中反映并分享什么是他们生活中最重要的，而工作人员将根据客户的描述努力客户实现理想的生活方式。 企业新融资途径 在可预见的未来，除通过股本融资或债务融资外，养老社区开发商将通过寻找更多的合作伙伴、建立盈利性或非盈利性的合资企业、增加次级债务和其他新兴的项目融资手段来推动社区运营和项目建设。