2012广州市荔湾区芳村项目前期策划报告之二.pptVIP

* 项目属性定位 集酒店、购物、休闲、餐饮、娱乐、办公、商务、居住为一体的高端城市综合体。 给广州西部及广佛肇区域消费者一个高档购物休闲消费的所在，不用劳顿再去天河。 “购物必去天河，消费就在家门口”。 广佛同城第一站 购物休闲大本营 * 物业发展定位 酒店：打造精品四星级商务酒店，满足附近三大专业市场及今后白鹅潭经济圈商务人士住宿需求。四星级的档次和服务，三星级的价格收费。因为考虑到该酒店以“产权式酒店”形式销售回笼资金，就不可能签约五星级酒店品牌。但可以定位为四星级商务酒店，就有相应酒店品牌签约加盟，利润已经通过销售回收了，故可按三星级的收费，做旺酒店。 写字楼：配合白鹅潭经济圈的规划，配合广佛肇一体化的发展战略，打造高端精品型写字楼，满足广州西部、佛山、南海、顺德、肇庆、中山等区域想在省城广州设立办事机构的需求。目前，写字楼几乎是空白。 SOHO公寓：集办公、商务、工作、居住为一体的场所，极大满足“SOHO”一族的需求。自由、浪漫的工作方式吸引了越来越多的中青年人加入这个行列，特别适合SOHO的是一些基于信息的制造、加工、传播类的工作，如编辑记者、自由撰稿人、软件设计人员、网站设计、美术、音乐等艺术工作者、财务工作者、广告、咨询等。 购物中心：利用裙楼打造立足荔湾芳村，辐射广佛区域的一站式购物休闲中心。包括主力百货店、次主力店、品牌店、大型超市、餐饮、影院、游泳、KTV、桑拿、沐足、健身、棋牌、儿童文艺、动漫、图书。 * 物业发展定位 停车位：足够的停车位是做旺商业的前提条件，除地下车库以外，尽可能地利用好空间，多规划停车位。 高级住宅：住宅是本项目的重要组成部分，在周边区域具有稀缺性，与中铁荔湾国际城、保利公园九里比，具有较大的地段优势。 公寓：地处白鹅潭经济圈，必然吸引大量高层管理阶层工作，产生自住和投资需求，天河一带的公寓很好出租，投资者多。 * 项目业态规划 再 次 认 识 项 目 优势：白鹅潭规划利好、区位辐射广佛、区域市场空白、交通方便快捷、高端消费外溢 劣势：不是传统商圈、难以形成各层次消费商圈、周边环境杂乱 结论： 机遇大于挑战 * 项目业态定位 档次定位策略：中偏高端！ 与天河形成错位竞争！ 中端及中偏高端消费、休闲娱乐在本项目解决，高端消费去天河解决，顶级消费去香港！ 本项目客户定位在消费金字塔的中上段，牢牢抓住庞大的客群基数！毕竟不能和天河比！ 低端消费客群 中端消费客群 中偏高端消费客群 高端消费客群 顶级消费客群 香港 天河 本项目 本项目 社区商业 消 费 金 字 塔 * 项目业态规划 商业部分： 百货：主力店、次主力店、专卖店、品牌店、珠宝、男女品牌服饰、婚纱、超市、电器、通讯、数码、游戏等 餐饮部分： 洋快餐、真功夫、高档粤菜、潮汕菜、高端湘菜、名特小吃、韩国菜、养生餐饮、冷饮巴、西餐咖啡厅 娱乐休闲健身： 桑拿、KTV、水疗、沐足、游泳、美容美发、影院、健身馆、桌球、棋牌 儿童主题馆： 儿童艺术交流中心（学习才艺）、儿童书城、儿童娱乐城堡、儿童游戏中心、儿童用品专卖店 生活服务： 银行、移动、票务、邮局等 * 1、通达性：商业项目成功的关键之一是项目的和昭示性，目前，本项目通达性和昭示性较差，为解决此问题，方法A：南面浣花路是主干道，且有小溪阻隔，应考虑打通与浣花路的连接，可采用覆盖的方式，主入口开在此；方法B：考虑东面与万达广场的呼应，主入口开在东面，但存在诸多不确定性因素。 2、停车位：此为商业项目成功的关键因素之一，因规划足够的停车位，方便客户停车，才能吸引客户上门消费。 3、建筑形态：整个建筑物结合地块形状，尽量做到方正实用，不要因为过分追求造型而浪费使用空间。 4、裙楼规划：要充分考虑各区域能分隔成合适面积的铺面，做成内街铺形式，有利于销售和招商。 项目规划建议 5、中庭设计：合理的中庭设计，可承担的作用为：形成游憩、活动、娱乐、餐饮、交往等活动的公共场所，同时适合演出、展示、 表演等商业活动。 * 6、交通组织：包括外部交通、商业体内部垂直交通和各层平面人流动线交通，规划时做到客流、车流、物流分开，互不干扰，客流顺畅，不走回头路，客流基本均匀，这样，能很好地兼顾偏远店面的客流量。 设置残障人通道，体现人性化设计。 7、入口广场：广场可作为停车场或顾客暂时休息的场所，也可为消费者提供一个游玩及观赏夜景的平台，能够起到良好的聚客作用。另外，它也可以是室内商业空间的有益延伸，如可在广场周边布置餐饮、休闲项目或室外运动娱乐设施，也可将其作为户外展示及大型营销活动的空间 8、设置建筑物广告位：充分考虑商业的巨幅广告位设计，巨幅LED电子广告屏，突出商业氛围和项目昭示性 项目规划建议 9、外立面：外立面是建筑物给客户的第一印象，应体现大气