20130329南京城市研究及房地产市场分析.pptVIP

发展服务业作为产业结构优化升级的战略重点，推动服务业发展提速、比重提高、结构提升，形成以服务经济为主的产业结构，未来南京将成为具有较强影响力和辐射力的区域性现代服务业中心 1 4 3 2 推进服务业集聚发展： 大力发展现代服务业集聚区，大力促进金融保险、现代物流、软件及服务外包、科技研发、创意等生产性服务业向集聚区集中发展； 推动城区服务业特色化发展； 促进郊县服务业提速发展； 发展规划 建设先进制造业基地： 培育发展战略性新兴产业：重点发展风电光伏装备、电力自动化与智能电网、通信、节能环保、生物医药、新材料、轨道交通、航空航天等新兴产业 做强做优工业支柱产业：运用新技术、新装备、新工艺提升电子信息、石油化工、钢铁、汽车四大产业发展水平 转型提升传统制造业： 加强园区建设：打造园区产业集群，推动开发园区“二次创业”。 优化服务业结构： 加快发展金融、现代物流、商务服务、文化创意等生产性服务业； 进一步提升商贸、旅游、房地产等消费性服务业的发展规模和水平； 加快发展居家服务、健身、多层次的医疗保健等生活性服务业。 建设世界软件名城： 加快发展软件和信息服务业：巩固电力、通信、智能交通等软件产业集群的国内领先地位，发展面向社会公共领域的现代信息服务业； 建设集聚发展平台：在加快建设江苏软件园、南京软件园的基础上，重点建设麒麟科技创新园、徐庄软件园、雨花软件园和南京国际服务外包产业园； 产业规划 居民收入持续增长，带动消费支出快速上升 城市居民可支配收入实现快速增长，南京市区2012年人均可支配收入36322元，2005-2012年实现年均增长率达14.3%； 2012年城市居民人均消费性支出为23493元，近5年平均增幅为12%。 消费能力 南京作为省会城市，对周边区域形成强大人口向心力，每年外来新增人口成为人口增长的主要动力； 城市向心力强，通过对外来人口的吸纳作用，人口数量逐年增长 人口增长 以党、政、军、学为主体的橄榄形社会结构，聚集庞大的中产消费阶层，消费实力较强，同时全市潜在购房客群基数较大 南京人口基数庞大，拥有以党政军学为代表的大量中产阶级群体； 南京作为重要的学府，每年有大量的高校毕业生走向社会，目前高校生达97.31万人； 南京对周边城市的辐射力强，外来流动人口达286万人，同时每年有大量新人在宁登记结婚，每年新婚数量6-7万对。 高校学生 97.31万人 高校教职工 5.1万 每年新增就业 20-25万人 公务员、事业单位 28.7万人 每年新增结婚登记 6-7万对 高级白领、技工 30万人 每年新增外来流动人口 10-20万人 外来流动人口 286万人 高收入阶层 中产阶层 低收入阶层 人口结构 2001年10月底提出把南京建设成为“充满经济活力、富有文化特色、人居环境优良的现代化中心城市”奋斗目标，及确立“一城三区”城市建设战略构想。所谓“一城”，就是在秦淮新河以北，外秦淮河以西，１４公里的长江岸边，建设一座５６平方公里的现代化标志区———河西新城。 《2007-2030南京市城市总体规划》将南京规划成一主城、三副城；随着跨江战略的制定，南京从“秦淮河时代”跨越到“长江时代”，江北、仙林与东山成为三副城，并“相对独立发展”。 此时的河西新城，经过十年发展，已经与主城区无缝融合对接，区域充分成熟。 河西已同主城无缝对接，形成一主三副的城区格局，随着城市发展外扩需求，未来将形成新街口、奥体、南站三大城市核心 一城三区 一主城三副城 三大城市核心 南部新城位于南京老城以南、中华门外，处于秦淮区、江宁区和雨花台区三区交界，与新街口主城、河西新城共同构建大南京现代都市新中心”。 目前南部新城已成为城市发展热点区域，诸多品企纷纷进驻，南部新城进入快速发展阶段，未来将形成三大城市核心节点。 城市规划 结论1 南京目前已经形成对周边一小时都市圈的辐射能力，对苏北、皖南地区的影响能力进一步提升，相比一线城市，经济总量不高，但增速较快，发展势头良好； 结论2 城市人口呈现典型的橄榄型人口结构，聚集庞大中间消费阶层，同时每年新增潜在购房客户基数较大，为城市房地产发展提供永续动力。 城市小结 南京城市辐射力不断增强，经济发展后劲十足，庞大中间消费阶层及每年新增潜在购房客户基数为区域房地产发展提供永续动力。 结论3 城市发展主轴向南，向西跨江发展亦拥有广阔江北腹地，而城市向东发展腹地相对有限。 目录 contents 南京地产市场分析 2 1 南京城市环境分析 南京政策回顾及2013年预判 4 南京开发热点区域预判 3 2012年成交结构回归到较为健康的成交结构，反应真实市场需求。随着市场成交量的不断放大，2013年上半年南京整体成交均价上涨压力较大 2012年全年的商品住宅成交量回归到每年700-800万㎡合理区间； 20