标准样本住宅的设定条件及其应用说明.doc

㈠成套（非成套）住宅标准样本房屋设定要求说明 住宅房屋拆迁评估时根据被拆迁房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件： 1. 应为成套的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件； 2. 应是混合结构的多层建筑中的标准层（一般是一层），卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋； 3. 房屋为中等套型，成新为八成新（已使用10年）； 4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述３条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”； 5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。 6. 住宅标准样本房屋设定说明表 是否成套 套型 结构 所在层次 已使用年限 朝向 成套 二室半一厅 混合5层 标准层 10年 一室朝南 坐落位置 小区配套 室内水电及装修 其他条件 分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。 有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施 普通室内装修。普通厨卫设施 采光、通风、日照、休息等条件中等。 建筑面积 70－87M2 分摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全 ㈡独门院落住宅标准样本房屋设定要求说明 1. 应为独门院落的具有被拆迁房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件； 2．应为2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋； 3. 房屋为中等套型及功能，成新为八成新（已使用10年）； 4. 首先应在拆迁项目范围内寻找具有代表性特征的独门院落作为设定“标准样本住宅”的原型，再根据具体情况，从方便操作提高效能的考虑出发，综合被拆迁房屋的典型特征，按上述３条要求在拆迁项目范围内设定“标准样本住宅”； 5.每一房屋拆迁项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有拆迁项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被拆迁房屋的比较基准。 6. 独门院落住宅标准样本房屋设定说明表 是否独门院落 套型 结构 已使用年限 朝向 独门院落 一间三层 混合二等 10年 一间朝南 坐落位置 小区配套 室内水电及装修 其他条件 分区内主要街道一侧小区内的中央位置上。 有停车、绿化、物管、公共水电及相关设施 普通室内装修。普通厨卫设施 采光、通风、日照、休息等条件中等。 建筑面积 140-175M2 分摊占地 权属及证照情况 产权，证照齐全 住宅房屋基准价格修正方式的综合修正系数表 ? ㈠交易情况修正系数（K1） 由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100. ㈡交易日期修正系数（K2） 该系数可根据物价、房产管理部门提供的房地产交易价格信息确定。 ㈢房屋实体因素修正系数（K31、Ki31） 1.住宅结构因素修正系数p1表 结构类型 钢混结构 砖混结构 砖木结构 简易结构 一等 二等 一等 二等 三等 四等 一等 二等 三等 一等 二等 系数取值 110-114 106-110 102-106 98-102 94-98 90-94 97-101 92-96 85-91 79-85 74-79 2.住宅成新因素修正系数p2表 待估房屋成新 样本房屋 三成以下 四成 五成 六成 七成 八成 九成及以上 八成新 73-80 75-83 79-88 85-93 90-97 95-103 100-108 3.住宅朝向因素修正系数p3表 修正因素 北 西 东 一间朝南 两间朝南 三间及以上朝南 取值范围 96 98 99 100 101 102 4.住宅功能修正系数p4表 住宅功能因素按实际采光、通风、日照、平面布置等因素综合确定 套型等级 一等 二等 三等 四等 五等 系数取值 101－103 99－101 97－99 95－97 93－95 住宅房屋套型及平面布置因素等级说明表如下： 等级 内容 一等 二等 三等 四等 五等 说明 设计合理，内部功能布局得当，独立厨卫设施，明厨明卫，大卧明厅 设计较为合理，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施 内部功能布局较为凌乱，设施不全 内部功能布局凌乱，房间比较分散 不满足上述要求的 注：有关说明 ⑴．Ki31的取值范围应该界于80～120之间； ⑵．可比实例修正方式的房屋个体实体修正系数的确定也可参照上述测算办法进行。 ⑶. 实体因素修正系数采用计算方式为： K31＝0.3P1+0.2P2+0.25P3+0.25P4 或Ki31＝