邬兰巴托地产项目调研报告.ppt

解决思路之价值提升 上林溪的商业价值提升策略 1、主题提升——通过主题的提升来突破底商价值瓶颈； 2、建筑提升——通过建筑的提升营造消费者的惬意感受； 3、情感提升——通过商业的运营建立消费者与本案商业的感情。 让商业价值对消费者的生活有直接的意义，让商业成为建筑与生活的理想。 物业的限制 人群的改变 后小太阳 家庭的增多 儿童商业 的兴起 后小太阳家庭的生活 主题提升 后小太阳家庭的生活 一切从孩子开始 小太阳是 儿童娱乐 儿童培训 成人消费 突破价 值瓶颈 通过1500平米的儿童教育培训与1500平米的儿童休闲娱乐的互动效应，打造3000平米的儿童商业业态来带动12500平米的其他业态消费，从而形成一个完整的消费链。 主题业态与商业整体的价值关系 留住客群 主力业态 创造商业利润 在这里如果你用孩子与父母这两个词一起造句，你有多少想像也可以在这里实现想像。 主题业态 整体商业 吸引客群 完成目的性消费 儿童商业主题分类 1、大型儿童体验主题商业。 以迪斯尼为先导，而后“1997年韩国HAJA”、“1999墨西哥Kidzania”、“2004 年美国Wannado”、“2006年蒙特雷Kidzania”、“2007年东京Kidzania”、“2008年台湾Babyboss”等。这种儿童体验主题商业的盈利模式比较复杂，除了自身的收入盈利外，更多的收益来自于由于建造该类主题商业带动的土地升值。 （大钟寺广场可能引进Babyboss；） 2、商家自营，加盟品牌。 这种模式国内是以红猫、天线宝宝的产品的营销为主，这也是国内刚刚探索的模式，也是国内儿童玩具业发展品牌阶段的要求。 3、商家收取租金，由专业的机构经营。 这种模式是最传统的模式，和其他的百货商业模式没有什么区别，就是要根据儿童的特点进行产品布局的统一规划，保证客户动线的畅通。这种就红黄蓝（儿童早教）、丽人宝贝（儿童摄影）、小鬼当家、好孩子等为代表。 小结：上林溪的商业物业特点决定了采用第二、三种儿童主题商业模式较为适当。 案例一：桑尼摩尔 2008年6月1日由北京城建集团参与施工的北京首个将创意文化、创意娱乐、创意商业相融合的少年儿童快乐成长乐园---桑尼摩尔（北京）国际儿童发展中心投入使用。 桑尼摩尔（北京）国际儿童发展中心位于朝阳区太阳宫桥南，建筑面积2.8万平方米 “桑尼摩尔”是英文“Sunny More”的中文译音，意为更多阳光、更多快乐。该儿童发展中心在拥有超大规模少年儿童文化品牌商品经营品类的基础上，融汇了少年儿童文化产业多元化，集少儿影视制作、少儿动漫创作、少儿文化艺术、少儿教育培训、少儿互动体验、少儿广告传媒、少儿电子商务、少儿亲子服务、少儿艺术摄影、少儿美食娱乐等十二大领域为一体的大型新型少儿主题文化商业中心。这也是目前我国最大的新型儿童主题文化商业中心 经营现状：目前已经关闭，所有商户基本撤离，内部从新招商主体改为服装批发市场。 小结： 从桑尼摩尔（北京）国际儿童发展中心的最终关闭我们看到：针对儿童消费市场 通过单一的商品价值链，同类产品的反复叠加，满足客户群的单一目的性消费，很难支持该种业态的存活。 桑尼摩尔（北京）国际儿童发展中心的失败原因： 1. 单一的产品对应单一的客群：家长带孩子来了之后，在孩子游玩的同时，自己却没有去处。 2. 儿童客群的心态理解不够：一般儿童在游玩2-3小时后会感到疲倦劳累，通过产业链的方式进行业态的叠加，儿童客群根本不可能一一涉足，造成商业规模相对过剩，商业内部缺乏相互的带动。 3. 家长消费心态：一般家长针对儿童的产品的消费目的性强，跨区消费一般为满足消费的多元化。仅仅为了带孩子玩2-3小时而专门跑很远的路，很容易被家长所抵触。 案例二：世纪金源儿童主题商业区——未来生活 2004年10月24日，以68万平方米的超大体量刷新世界单体Mall规模纪录的世纪金源Mall落户京西。 经过4年多的运营调整，世纪金源Mall已经发展为集生活休闲、娱乐功能的生活MALL 。其中的4层——未来生活区，正是燕莎MALL的一大特色。区域内汇聚了恐龙乐园 、乐高创意屋、迪斯尼童装等100多个儿童品牌，形成了包括儿童吃喝玩乐甚至儿童家居在内的近3万平方米的区域。功能之全、面积之大，这在国内都是罕见的。 经营现状：大部分商家经营状况良好，目前还有6家品牌商家正在装修，开业在即。 案例三：世茂天阶儿童主题商业区 2006年12月，世贸天阶南区试营业。该项目位于朝阳区东大桥路东侧